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株式会社ジーイークリエーション

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マンション投資について

リスクと対策

ホームマンション投資についてリスクと対策

空室リスク

空室リスクとは、所有している物件に空室が発生し、家賃収入を得られないことです。
空室の期間は、家賃で賄っていた「ローン返済」や「管理費・修繕積立金」を、自己負担で支払っていく必要があります。

空室リスク対策

01
物件選定
賃貸需要が高く、供給の少ない物件を選ぶ
物件選定時に、立地・駅徒歩・グレードなどの条件において賃貸ニーズの高い物件をご購入いただくことで空室リスクを軽減することができます。
02
賃貸管理
賃貸管理において入居付けが強く、実績のある賃貸管理会社を選ぶ
ご購入いただいた物件に入居者を付けるのは、お任せする賃貸管理会社になります。
不動産会社とのネットワークが強く、実績のある管理会社にお任せすることで入居率は高まります。

家賃下落リスク

入居者の入れ替わりのタイミングで家賃が下がるリスクです。
家賃が下落すると、収支が下方修正されるため、計画通りにローン返済ができなくなります。

家賃下落リスク対策

01
適正家賃
適正な設定家賃の物件を選ぶ
周辺相場よりも家賃が高い物件は、入居者の入れ替わり時に家賃が下がる原因になります。物件選びをする際に、家賃を周辺物件と比較するなど適正であるか確認することで家賃下落を軽減することができます。
02
築15年以降
築15年以降の中古物件を選ぶ
築15年以降の中古物件は、家賃が安定してきます。
ワンルームマンションは、新築時から築15年にかけて家賃が平均15%ほど下がる傾向にあります。家賃下落が落ち着く築15年以降の物件を選び、将来的にも需要が多く、供給が少ないエリアの物件を選ぶことで築年数経過後の家賃下落を軽減することができます。

売却リスク

売却をする際に、買い手が見つからない、または売却価格がローン残高以下となったときのリスクです。
ローン残高以下の売却は、ローン残高より売却価格を差し引いた不足分の現金が必要となります。

売却リスク対策

01
築15年以上
築15年以降の中古物件を選ぶ
売却価格は金融機関によって評価されますが、基準となるのは収益還元法による家賃によって評価されます。新築より築15年にかけて家賃は平均15%ほど下がります。家賃が安定してくる築15年前後の物件をご購入いただくことが物件評価の安定に繋がります。
02
希少価値
希少価値のある立地の物件を選ぶ
ご購入いただく方の需要が高く、供給の少ない立地の物件を選ぶことが重要になります。
また、都心部のワンルームマンション条例規制により、区によって異なりますが専有面積25㎡以上など広さ制限、ファミリータイプとの混在型などの建築規制、また1戸単位の課税など新たに建築することが難しくなってきています。そのため、既存の中古ワンルームマンションを選ぶことによって希少価値が高まり、売却リスクにも備えることができます。

火災リスク

入居される方の失火や隣接する建物、他の部屋から延焼によるお部屋の一部、または全焼してしまうリスクです。
その際には、原状回復工事を行うにあたり費用負担が発生してしまう可能性があります。

火災リスク対策

01
鉄筋
コンクリート造
鉄筋コンクリートで造られている
鉄筋コンクリート造は躯体そのものが耐火構造になっています。その強さは、1000℃の炎に2時間さらされても燃えることがなく、強度も低下しません。木造では260℃で発火を始め、鉄骨造では540℃で変形が始まり、900℃で崩壊してしまいます。鉄筋コンクリート造の建物であることによって火災リスクを軽減できます。
02
火災保険
火災保険は3者が加入
万が一、火災が生じた際には、ご加入いただく火災保険にて対応をいたします。「建物管理会社・オーナー・入居者」3者が火災保険に加入いたしますのでさまざまな要因の火災においても保険でカバーすることができます。

地震リスク

地震大国である日本においては、実物資産である不動産投資を行う場合、
地震によって建物、もしくは所有しているお部屋が損壊してしまうリスクになります。

地震リスク対策

01
鉄筋
コンクリート造
鉄筋コンクリートで造られている
鉄筋コンクリート造のマンションを建築する際には、建築基準法によりN値50という固い地層まで基礎杭を打ち込むことを定められています。N値とは、63.5キログラムのハンマーを落下させて鋼管パイプを30センチメートル沈ませるのに必要な落下回数(打撃数)のことです。基礎杭を打ち込むことによって、鉄筋コンクリート造、鉄筋鉄骨コンクリート造の建物は、耐震性の高い構造で造られています。
02
新耐震基準
新耐震基準の物件を選ぶ
新耐震基準とは、1981年(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準になりますが、旧耐震では鉄筋の間隔が30㎝以下であったものが、新耐震では10㎝以下に改正され、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない強度が求められています。その強度は阪神・淡路大震災、東日本大震災で証明されました。
また、耐震基準は1981年以降も強化され、大きな地震が起こるたびに、少しずつその内容も強化されています。

賃貸管理会社倒産

入居者募集、賃貸借契約、家賃回収、修繕対応を依頼する賃貸管理会社が倒産したときのリスクです。

賃貸管理会社倒産対策

01
賃貸管理会社
変更
別の賃貸管理会社へ変更
万が一、管理会社が倒産した場合でも、所有する不動産は国に登記をされているため、オーナー様の資産は守られます。その後の賃貸管理は、別の賃貸管理会社に変更することによってリスクを回避することができます。
02
実績のある会社
長く続く実績のある会社に依頼
不動産会社はさまざまあり、投資用不動産が活発になってから新たに設立された会社も多くあるようです。リーマンショックや震災を経験し、乗り越えている会社に依頼をすることで安定した家賃収益を得られます。

家賃滞納リスク

入居者からの家賃収入が、就業状況や景気変動によって家賃滞納になるリスクです。

家賃滞納リスク対策

01
滞納保証制度
家賃滞納となった際の100%家賃保証制度
弊社のサービスには滞納保証制度がございます。万が一、入居者が家賃滞納した場合は、100%保証をして通常通り家賃をオーナー様に送金させていただくサービスです。
02
保証会社加入
賃貸借契約を結ぶ際の必須条件
賃貸借契約を結ぶ際には保証会社にご加入いただきます。保証会社を通しての契約は、保証会社によっての入居者の審査、全国賃貸保証業協会(LICC)で情報共有されている「過去の滞納履歴」の確認をして手続きを行います。万が一の滞納の際には、保証会社が家賃の立て替え、保証会社から借主に請求することになります。
また、明渡し訴訟になった場合には、その訴訟費用を保証会社が負担して行います。
その他に残置物の撤去費用や原状回復費用なども保証されます。

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