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どんな不動産管理会社に賃貸管理を任せるべき?選び方と注意点を解説!

2022.07.02
不動産投資

不動産投資がうまくいくかどうかを決めるのは、物件の良し悪しだけではありません。どのような不動産管理会社に、どのような方法で賃貸管理を任せるかでも、その収益は大きく変わってきます。そのため、需要が高い物件を選ぶことと同じくらい、優秀な不動産管理会社を賃貸経営のパートナーに選ぶかが重要になります。

 

本記事では、どのような点に注意して不動産管理会社を選べばよいか、よくある失敗事例とその原因を踏まえて解説します。

不動産管理会社とは?

不動産会社というと、不動産を売買している会社や、新居(賃貸物件)を探す際に訪れることが多い不動産仲介会社をイメージする人が多いかと思われますが、そもそも、不動産管理会社とはどのような会社のことを指し、一般的な不動産会社とどのような違いがあるのでしょうか。

 

不動産管理会社とは、賃貸用不動産における建物と人に関わる多岐にわたる業務を不動産オーナーから請け負う不動産会社になります。

 

例えば、駅前などでよく見かける不動産会社(不動産仲介会社)はお部屋探しをしている入居者や購入者の目線で動くのに対して、不動産管理会社は一般的に不動産オーナーのために動いているという点が異なります。

不動産管理会社が担う3つの役割

不動産管理会社に任せられる業務は大きく3種類に分けられます。

 

ここで注意が必要なのは、どの不動産管理会社に任せても、この3つの業務すべてを網羅的にサポートしてもらえるわけではなく、各社得意不得意が存在し、一部しか対応していない不動産会社も存在するという点です。

 

全て一社に任せている不動産オーナーが多いですが、場合によっては使い分けも必要です。

建物管理

建物管理とは、建物の資産価値を維持もしくは向上させるための管理業務を指し、不動産管理会社に建物管理を任せた場合、以下の業務が含まれていることが一般的です。

 

定期清掃

定期点検(エレベーター、電気設備、給排水衛生設備、消防設備、外観など)

補修・修繕・改修工事の手配

管理費・修繕積立金の会計

定期総会や理事会の開催支援

 

長期的な修繕計画を立てて、建物がより長持ちするようサポートするのが『建物管理』の役割です。

賃貸管理

賃貸管理とは、賃貸経営にかかるすべての業務のことを指し、上記の建物管理や下記の入居者募集・契約関連業務を含んで使われることが多い言葉で、賃貸管理業務を任せられる不動産管理会社には、建物管理業者が担う役割に加えて、入居者満足度の向上や、迅速なトラブル解決が求められます。

  

賃料の集金
家賃滞納時の対応
入居者からの苦情やトラブルの対応
契約関連業務(賃貸借契約の締結、契約更新・解約手続き)

 

自身で管理をしているオーナーは上記のような煩雑な業務を行う必要がありますが、

副業の不動産投資家やできる限り自身の手間を省きたいと考える不動産オーナーはこれらの業務を不動産管理会社に任せるのが一般的です。

 

不動産管理会社と不動産オーナー間で交わす賃貸管理契約は、『管理委託契約』と『サブリース契約』に大別できます。

 

前者の場合は、不動産オーナーと入居者が直接賃貸借契約を締結し、入居者が変わるごとに、契約を結びなおします。一方、後者の場合は、サブリース会社が物件を借上げるため、賃貸借契約も入居者とサブリース会社の間で締結するという違いがあります。そして、サブリース契約は、空室が発生しても賃料収入がゼロにならないというメリットがある一方で、手数料が高く収支が悪くなり、サブリース賃料は定期的に見直されるなどのデメリットもあるため特に注意が必要です。

入居者募集

入居者募集では、レインズを始め、宅地建物取引業者でなければ掲載できないポータルサイトなどを活用し、次の入居者を募ります。また、入居者募集の方法は各不動産管理会社によって異なり、経験や実績でも問い合わせ件数に大きく差が表れるポイントでもあります。

 

空室対策にはさまざまあり、市場の動きを読みながら最適な手法をとっていく必要があります。なかには、家賃を下げる・無駄に広告料をかけるなど、負担ばかりが増え、効果が得られないケースもあり、経済変動や市場の動向を察知し、その都度最適な方法を提案してくれるかなどで、その不動産管理会社の実力や方針などを図ることもできます。

賃貸経営で不動産管理会社選びがなぜ重要なのか?

賃貸経営におけるパートナー選びは重要で、不動産投資の成否を分けるといっても過言ではありません。

 

建物管理の側面では、入居者に安心して快適に住んでもらうためには日々の清掃や設備の点検は欠かせず、内覧者に良い印象を持ってもらうためにも、共有部を常に清潔かつ整頓された状態に保っておくことは非常に重要です。また、修繕を怠ると水漏れが発生し、最悪の場合は土台の腐食等につながる可能性があるなど資産価値の目減りを早め、原状回復工事が遅れることは、新規入居者獲得の機会損失を意味します。

 

賃貸管理の側面では、家賃の集金代行やクレーム、トラブル対応、契約のサポートなどの面で、自主管理オーナーであれば自身で行っている業務を代行してもらうことにより、オーナー自身の手間を省くことができます。つまり、不動産管理会社の担当者にオーナーの代理となってもらうため、担当者の対応が良くなければ、クレームや家賃減額、早期退去につながりかねません。

 

そして、不動産投資の最大のリスクである空室リスクを軽減するためには、優秀な賃貸管理会社に長期的戦略に基づいて入居者募集を行ってもらう必要があります。

 

例えば、一時的に入居者が決まったとしても、短期での解約が多ければ空室リスクは高まります。管理会社としての質を高めることで、入居者満足度を高めるという戦略もあります。

入居者募集を任せるパートナー選びを間違ってしまうと、短期的には問題が生じないかもしれませんが、長期的に見ると、資産価値が下がったり、空室率が高くなったりと多くの問題に直面する可能性が高まります。

 

このように、物件が良くても、戦略的な賃貸管理が行えない不動産管理会社に任せてしまうと、安定的な賃貸経営を行うことは難しくなります。

不動産管理会社を選ぶ際に見るべきポイントは?

では、どのような点を確認すれば、優良な不動産管理会社がどうか見分けることができるのでしょうか。

 

不動産管理会社を選ぶ上で必ず確認しておきたいポイントを解説します。

どの業務をいくらで任せられるか?

まず、管理業務を委託するのにかかる手数料とその手数料で何をしてくれるのかを確認しましょう。

 

管理手数料の相場は家賃の5%前後で、会社による差は少ないですが、そこに含まれる業務内容は不動産管理会社によって異なります。

 

例えば、不動産管理会社の中には、入居者募集を得意としない会社や、クレーム対応等の出張費は別料金となっている場合もあるため注意が必要です。

 

そして、エリアや築年数、駅徒歩、駅周辺環境などの物件条件によっても、その難易度は異なります。

 

例えば、都市部の需要の高い駅近の築浅物件など、物件の仲介に苦労しないことが想定される物件の集金代行のみを任せるのであれば、5%の手数料は割高かもしれません。

 

そして、先述の3つの業務内容以外にも、リフォームやリノベーションを含む長期修繕計画の策定、売却、相続、確定申告などのサポートを受けられるか、受けられる場合はどの程度の費用負担が必要なのかも事前に確認しておきたいポイントです。

どのような方法で入居者募集をしているのか?集客力は十分か?

物件が築浅・駅近など、物件自体に高い競争力がある場合は、特別に入居者募集に力を入れていなくても、一定以上の入居率をキープできる可能性が高いですが、何もせずにそれが何十年も続くことは滅多にありません。高い入居率で長く賃貸管理会社として続いている要素も管理会社選びには重要なポイントです。

 

不動産管理会社によって、入居者募集の方法は異なります。法人や大学など独自の集客ルートを有する賃貸管理会社もあるため、依頼する管理会社にどのような方法で入居者を集めていて、他社と比べてどのような強みがあるのかはぜひ確認しておきたいところです。最低限、どの程度の物件(数や種類)を管理していて、入居率は何%程度で推移しているのかは、依頼前に聞いておくとよいでしょう。

どのような強みがあるのか?

地域に特化している会社、法人や大学などとのパイプがある会社、売却や相続のサポートも得られる会社、手厚い入居者フォローで入居者満足度が高い会社など、管理会社によって異なる強みがあります。

 

事前に、どのような強みを持った会社なのかを知った上で、どの会社が自身の状況や物件と相性がよさそうか比較検討するのが大切です。

地域の情報を熟知しているか?

入居者募集時にその戦略を立てるにあたってターゲティングを行うことは、効率よく募集できるだけではく、入居者の質を一定に保つ効果も期待できるため、非常に重要です。

 

ターゲティングを行うにあたって、所有している物件周辺の近くにどのような物件があり、競合物件はどのような募集を行っているのか、需要や供給に大きな変化はないかなど、エリアの情報やニーズを熟知している不動産管理会社がパートナーなら、とても心強いでしょう。

設備交換・原状回復の費用や頻度、対応は適切か?

給湯機やエアコンなどの設備の法定耐用年数は6年、使用できる耐用年数は平均で810年といわれています。入居者の方への手入れ方法の指導や故障時の対応によっては、15~20年程度使用できるケースもあります。設備の修理や交換に一定の費用がかかるのは自然なことです。

 

しかし、それら費用に手数料を上乗せして請求している管理会社や、割高な工事業者を使って(工事依頼の紹介料)多くバックを受け取っている不動産会社も存在します。

 

少し割高かもしれないと感じた場合は、明細を確認し、単価が相場と乖離していないか確認してみることをおすすめします。本当に信用できる不動産管理会社であれば、なぜその費用負担が必要なのかといった理由や、設備投資後の戦略なども併せて説明してくれるでしょう。

 

その頻度や金額が適切か、オーナー目線で対応してくれているかといった視点を持ち、信頼できる不動産管理会社かを見極めましょう。

困った時に頼りになりそうか?

物件そのものの条件が良く、問題が起こりにくい時期は、管理会社による差が出にくいため、古くなって入居率や家賃が落ちてきたり、相続や売却が必要になったりした際に頼りになる不動産管理会社が良い不動産管理会社と言えます。

 

これは、最初から見抜くことは難しく、信頼関係の構築には一定の時間を要するため、日頃からどの程度積極的な改善提案をしてくれるか、入居者からの評判はどうかなど、情報収集していくことが重要になります。

 

本当に困ったときのために、少しでも気になることがあれば、早期改善を試み、難しいようであれば不動産管理会社の変更を検討するとよいでしょう。

不動産管理会社選びの注意点~よくある失敗事例とその原因~

最後に、よくある不動産管理会社選びの失敗事例を紹介します。よくある失敗から学び、似たような失敗をしないよう役立ててください。

手数料だけを比較して不動産管理会社を選んだ

賃貸物件の管理手数料は家賃の5%程度が相場ですが、インターネットで探すと管理手数料は賃料の3%程度と書かれた不動産管理会社も見つかります。しかし、相場よりも1~2%安い管理会社を選んだら、集客力に乏しい会社だったため、空室が長期化してしまったり、家賃が大幅に下がってしまったりと、収支の悪化につながってしまったという失敗事例は少なくありません。

 

先述の通り、どこまで任せられるのか、どのような強みがあるのかを知った上で比較検討することが大切です。

ネームバリューで不動産管理会社を選んだ

必ずしもテレビCMを流しているような大手が良いとは限りません。そのような広告を打っている分、手数料が割高であったり、店舗(フランチャイズ店舗の場合)や担当者によっても差があったりします。有名な会社だから安心だろうという意識はもたず、手数料と見合ったサービス・サポートが受けられるか、店舗や担当者に好感がもてるかといった視点をもって、不動産管理会社を選ぶとよいでしょう。

最初からサブリース契約を結んだ

サブリース契約のメリットは、空室の場合でも家賃収入が途切れないという点ですが、その分サブリース契約の手数料相場は家賃の10~15%程度と、一般的な管理業務委託の手数料(5%程度が相場)と比べて割高です。

 

建物や設備が古い、立地が悪いなど、条件が悪い物件であれば、検討の余地があるかもしれませんが、築浅、駅近など条件の良い物件なら、入居率95%程度を十分に狙えるため、サブリース契約はもったいないと言わざるを得ません。

 

しかも、サブリースの手数料が15%の場合、新築時の家賃の85%がずっと保証されるのかというとそうではない場合がほとんどです。相場にあわせて家賃保証も定期的に見直しが行われる(築年数の経過にともなって引き下げられる)のが一般的ですので、最初からサブリース契約を結んでおけばお得というものでもありません。

 

このような失敗は、契約内容を十分に理解し、契約書をしっかりと確認するようにすれば防ぐことが可能です。

信頼できる不動産管理会社をパートナーに選ぼう

安定的な賃貸経営を行う上で、信頼できる優秀な不動産管理会社を賃貸経営のパートナーに選ぶことが非常に重要です。

 

手数料の違いやネームバリューで判断するのではなく、今回お伝えした不動産管理会社を選ぶ際に見るべきポイントを踏まえて、どこに何を任せるかを考えましょう。

 

ジーイークリエーションには、30年以上の実績があり、専門家による一人ひとりに合わせたご提案が可能です。そして、購入から売却までのアフターフォローとサポート体制を整え、オーナー目線での賃貸管理をモットーに、空室リスクの少ない物件のご紹介と、家賃を維持するための質の高い賃貸管理、設備の修理費用などの負担もできる限り少なくなるような提案を行っています。

 

もし、現在任せている不動産管理会社のサポートに不満をお持ちの方や、これから手厚いサポートを受けながら不動産投資を始めたいとお考えの方は、随時無料相談を実施しておりますので、気軽にお問い合わせください。


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