初めて投資用不動産を売却しようと考えたとき、「本当に売れるのだろうか」「少しでも高く売るにはどうしたら良いか」「どのような注意点に気を付けないといけないのか」などといった疑問や不安を感じることも少なくないのではないでしょうか。

本記事では、投資用ワンルームマンションの売却で成功するために知っておきたい、売却の手順、注意点、売却にかかる費用などについて解説します。

よくある失敗を予防するためにも、投資用ワンルームマンションの売却を検討する前にご一読ください。

投資用ワンルームマンションを売却する方法とは？

投資用ワンルームマンションを売却する方法には不動産会社による「買取」と不動産会社に買主を探してもらう「仲介」があります。

まずそれぞれの違いを見ていきましょう。

投資用ワンルームマンションの売却における買取と仲介の違い

「買取」とは不動産会社に直接買い取ってもらうことを指し、一方で「仲介」とは、売り先を探すときに情報の拡散や売買契約において不動産会社に間に入ってもらうことを意味します。

一般的に居住用マンションの場合は「仲介」の方が高値で売却できると言われますが、投資用ワンルームマンションの場合は「買取」の方が手元に残る金額が多くなる傾向にあります。

投資用ワンルームマンションの売却では仲介よりも買取の方が高くなる理由

居住用のマンションを仲介で購入する買主は、マイホームとして中古マンションを探している個人の人がほとんどで、買取を行っているのは不動産会社です。仲介と買取の取引では買主が異なります。

買い取った不動産会社が、マイホームを探している人にリフォームなどを加えて販売することが多く、買い取った金額にリフォーム費用や仲介手数料、利益を加えて価格設定をするため、仲介を利用してマイホーム購入希望者に直接買ってもらう場合に比べて買取価格は安くなってしまいます。

一方で、投資用ワンルームマンションの場合は、買取でも仲介でも、買主となるのは、いずれも不動産会社であるケースがほとんどです。

そのため、仲介手数料がかからない不動産会社による直接買取を選んだ方が、手残りが多くなるという、居住用の物件とは逆の現象が起こるのです。

買取売却の流れ

投資用ワンルームマンションにおける買取売却の流れを解説します。

ステップ①査定を依頼する

査定には簡易査定と訪問査定がありますが、投資用ワンルームマンションの場合は、入居者がいる状態で売却するケースが多いため、簡易査定のみを受けるのが一般的です。

簡易査定は、実際の物件を見てもらうことなく、現在の賃料や周辺の成約事例などを基に査定価格を算出する方法で、短ければ必要情報を提供してから数日で回答が出ることもあります。

ステップ②売買契約を締結する

不動産会社が提示する査定金額に売主が納得し、両者が合意すると、不動産会社との間で売買契約を結びます。売買契約書などの書類は不動産会社に作ってもらえますが、合意した内容と契約書の文面に相違がないかなど、記名捺印をする前にしっかりと確認するようにしましょう。

ステップ③物件を引き渡す

売買契約を締結したら、物件を引き渡します。居住用不動産の場合と異なり、投資用不動産の場合はオーナーと管理会社が変更になるだけなので、引っ越し等は原則必要ありません。

入居者がいる場合、入居者へのオーナーや管理会社が変わる旨の連絡は、買取業者に代行してもらえるケースがほとんどです。

ステップ④確定申告をする   

ワンルームマンションの売却で利益が出た場合は確定申告が必須で、所有期間によって税率が異なります。居住用では、損失が出た場合に確定申告をすると損失分の税金が優遇されるなどのメリットがありますが、投資用ワンルームマンションでは優遇制度が受けられません。売却によって発生する税金については前もって税理士に確認しましょう。

【買取の場合】投資用ワンルームマンション売却時に理解しておきたい注意点とは？

買取で投資用ワンルームマンションを売却する際に理解しておくことで、失敗を避けられる注意点を解説します。

売却前にローンの残債を確認しておこう

投資用ワンルームマンションに限った話ではありませんが、ローンが残っている不動産を売却する時に一括返済が必要となります。そのため、事前にローンがいくら残っているのかを確認し、一括返済ができる目途を立ててから売却を決めるようにしましょう。

売却時に税金や諸費用がかかることを理解しておこう

不動産は購入時にも、初期費用がかかりますが、売却時にも、税金や諸費用がかかります。

詳しくは後ほど5段落で説明しますが、税金や諸費用を加味しても、きちんと利益を確保できるかどうか事前に確認しておきましょう。

【仲介の場合】投資用ワンルームマンション売却時に理解しておきたい注意点とは？

仲介で投資用ワンルームマンションを売却する際には、買取の場合とは異なる注意点に気をつける必要があります。

仲介による売却を検討する場合に注意が必要なポイントについて解説します。

３つの媒介契約の違いを理解しておこう

不動産会社に仲介を依頼する場合、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つの媒介契約のいずれかの契約を不動産会社と結びます。

3つの契約の主な違いは以下の表の通りです。

物件所有者に届くダイレクトメールに注意しよう

投資用ワンルームマンションを所有していると、「〇〇万円（高値）で□□の物件を購入したい人がいます」「予算〇〇万円でこの近辺の物件購入を検討している人がいます」といった文面のダイレクトメールが突然自宅宛に送付されてくることがあります。それは、法務局で閲覧できる不動産の登記情報に物件所有者の氏名や住所が載っているためです。

つまり、売却を任せてほしい物件のオーナーに対して反響がほしいがためのダイレクトメールを送ってきているだけで、実はそんな購入希望者は存在しないことがほとんどです。

また、「今売らないと損をします」といった不安をあおるような文面のダイレクトメールを送って、安く買い取ろうとする業者もありますのでご注意してください。

そんな会社と、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んでしまうと、それ以外の会社と媒介契約を結ぶことができなくなり、最悪の場合は物件を囲い込まれて機会損失につながります。ダイレクトメールに書いてあった価格で売り出しても全く売れず、あれこれ理由を付けて徐々に値段を下げるように誘導されるという失敗事例も珍しくありません。

信頼できる不動産会社から購入した物件なのであれば、売却を検討する際や、現在の相場を知りたいときには、まずはその不動産会社に聞いてみるのが良いでしょう。

高額査定の根拠を確かめよう

所有するマンションを少しでも高く売りたいと考えるのは当然のことですが、前述のダイレクトメールと同様に、仲介を検討する上で査定を依頼した仲介業者から提示される高額査定にも注意が必要です。

査定価格の計算方法は1種類ではないため、どの方法で計算するかによっても査定価格は大きく異なります。計算式まで完璧に理解しておく必要ないですが、基礎的な知識があるだけでも失敗のリスクは低くできます。例えば、査定価格の根拠を説明してもらう際に、高い査定価格を提示している理由が媒介契約を取りたいだけなのか、きちんと根拠がある査定価格なのかの違いがわかるようになると、前者の不動産会社に任せて売れるまでの時間がかかりすぎる、後々になって値下げを求められるといった失敗は予防できるでしょう。

なお、不動産の価格査定の計算には、原価法、収益還元法、取引事例比較法と大きく分けて3種類の計算方法があります。

原価法は、同等の不動産を再調達する場合にかかる金額を求める計算方法で、新築で不動産を建て直した際にかかる価格を計算し、そこから経年劣化分など現在の不動産の状態を考慮して減価計算していきます。居住用の戸建て不動産の価格査定でよく用いられる計算方法です。

一方で、収益還元法は、収益物件の価格査定でよく用いられる計算方法で、その収益物件から得られるであろう期待収益から査定価格を算出する方法です。

取引事例比較法は、居住用、投資用問わずに用いられ、似た取引事例が多く見つかりやすいマンションの査定価格を算出する際に用いられる計算方法です。

余裕のあるスケジュールで売却を進めよう

投資用ワンルームマンションの売却は、買取の場合、１～２か月程度で売却ができます。仲介の場合、一般的に２～３ヵ月が目安とされていますが、売り出し価格を高く設定してしまうと、それ以上に時間がかかることも珍しくありません。また、売却価格に合意し、売買契約を行ってから手続きが完了するまでにさらに１～３ケ月ほどかかる場合があるため、半年程度は余裕をみて、無理のない売却スケジュールを組むようにしましょう。

売買契約が解除になるケースも想定しておこう

投資用ワンルームマンションの場合、購入者は買取業者の場合が多いですが、購入者が個人の場合には、ローン特約による白紙解除など、売買契約が白紙撤回されてしまうことがあります。ローン特約以外にも、手付解除や違約金による解除などの可能性も考えられます。

個人を相手に投資用ワンルームマンションを売却する場合は、売買契約を結んだ後も、その契約が解除になるリスクがあることを頭に入れておきましょう。

ワンルームマンションの売却にかかる費用・税金とは？

最後に、ワンルームマンション売却時にどのような費用や税金がかかるのか見ていきましょう。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は仲介の場合にかかる手数料で、買取の場合にはかかりません。

400万円を超える不動産の仲介手数料の上限は宅建業法で（売買価格×3％＋6万円）＋消費税と決められています。

例えば消費税が10％の場合、2,000万円の物件の仲介手数料の上限は726,000円です。

住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用

物件のローンが残っている場合には、繰り上げ返済手数料に加えて抵当権抹消費用、登録免許税がかかります。

繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なりますが無料～数万円程度が相場です。抵当権抹消の手続きは一般的に司法書士に依頼する場合が多く、登録免許税と合せて2～3万円程度かかります。

税金（印紙税・譲渡所得税）

不動産の売買には、印紙税がかかり、税率は以下の表の通りです

出典：国税庁HP

印紙税に加えて、利益が出た場合には譲渡所得税もかかります。

譲渡所得は売却価格から取得費（建物の取得費は減価償却費相当額を差し引く）、売買にかかった諸費用を差し引いて計算します。

譲渡した年の１月１日の所有期間が5年以内か5年以上であるかで短期譲渡所得、長期譲渡所得に分類されます。短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の税率は以下の通りです。

短期譲渡所得に該当すると利益が出たとしても税金が多くかかってしまうため、１月１日の所有期間が５年未満の売却は避けた方が良いでしょう。

なお、先払いしていた場合の固定資産税や管理費・修繕積立金の日割分は次の所有者と清算します。

賃貸管理解約違約金

賃貸管理を依頼している不動産会社との契約内容によって異なりますが、管理会社を変える際に違約金が発生するケースもあります。違約金の相場は、無料～家賃の数か月分と言われていますが、サブリース契約などで家賃半年分以上の違約金がかかるようなケースもあります。

管理会社との契約内容を再確認し、途中で管理を解約する場合にどの程度違約金が発生するのかを売却する前に確認しておきましょう。

売却の流れと注意点を理解し、成功確率を高めよう

ワンルームマンションの売却にかかる期間は３ヶ月程度と言われていますが、仲介を任せる不動産業者を間違ってしまったなどの理由で、その倍以上の時間がかかってしまうことも珍しくありません。売却の際には信頼のおける買取業者にお願いすると良い取引ができるでしょう。

今回お伝えした、売却の流れや注意点を理解しておくことで、売却の成功確率を上げることができます。また、購入時から出口を想定し、売却しやすい物件を購入しておけば、さらに売却成功の可能性を高めることができるでしょう。

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