近年無料相談をお受けした方やセミナーの参加者の方などから「新築マンション投資で失敗してしまった」というお話を伺う機会が増えています。ご相談いただく方々からお話を伺うと、皆さまの失敗にはいくつかの共通点があることが見えてきました。

本記事では、新築マンション投資でよくある失敗例やその主な原因と対策について解説します。他者の失敗から学び、よくある失敗を回避し、投資の成功確率を上げるためにお役立てください。

新築マンション投資でよくある失敗例5選

まず、新築マンション投資でよくある失敗例を5つ紹介します。

• 購入後すぐに資産価値が大幅に下がってしまった

新築の不動産はマンションに限らず、新築から中古となるだけで20％程度資産価値が落ちることが一般的です。そのため、フルローンで購入した場合などには、残債よりも売却額（売却想定額）が20％以上低くなるケースが多く、売るに売れない状態に陥ることも珍しくありません。

さらに新築不動産の価格はインフレや建材費の高騰などが原因で高騰しており、近年の東京23区の新築マンションの平均価格は1億円を大幅に超えています。つまり、現在売りに出されている新築マンションは、10年前に建築された近隣の同じグレードのマンションと比べてかなり割高な傾向にあるということです。このまま新築マンションの販売価格や家賃も相場が上がり続ければ問題ないかもしれませんが、今後下がる可能性も否めません。もし下がってしまい、近隣のより築年数の浅いマンションのほうが低価格であれば、売却価格や家賃を下げなければいけなくなります。

新築マンションをの購入する際には、初期に資産価値が下がりやすいことや、今後不動産の相場が下がった場合でも問題なく投資回収できるか、投資を継続できるかなどの視点をもって、投資判断を行うことが大切です。

1度目の入退去で家賃を大幅に下げなければいけなくなった

新築時の賃料は新築プレミアム価格です。新築だからこそ住みたいと考える人が一定数いるため、新築時の家賃は築浅物件の家賃よりも少し高めの設定になっています。そのため、空室が出た際に新築時と同じ家賃で募集しても空室が埋まらない可能性が高いと言いわれています。

また、前述のとおり、近年の都心部の新築マンションの販売価格は高騰しています。購入価格が割高ということは、その分家賃も高めに設定しないと、近隣のマンションと同程度の利回りを出すことができません。

家賃下落が落ち着くのは築15～20年頃です。その間に15～20％程度家賃が下がると言われています。家賃下落を想定してシミュレーションを行い、家賃が落ちたとしても問題なく投資を続けられることを確認してから購入するとよいでしょう。

• 想定よりも利回りが低くなってしまった

新築時の賃料がずっと続く、もしくはほとんど下がらない前提でシミュレーションが行われていたり、ずっと入居率が100％になっていたり、修繕費が全く加味されていなかったりなどと、甘すぎるシミュレーションを基に投資判断をしたことが失敗の原因であるケースがよくあります。不動産会社の担当者から提示された利回りと実際の利回りとがあまりにも違い、弊社にご相談いただくケースも少なくありません。

甘すぎるシミュレーションではなかったとしても、新築物件は実績がないため、収益予測を立てにくいのが新築特有のデメリットです。

提示されたシミュレーションを鵜呑みにするのではなく、自分でも周辺の家賃相場を調べてみるなど、主体的に動くようにすれば失敗する確率を下げることができるでしょう。

多くの手出しが発生した

新築マンション投資の利回りはそもそも他の不動産投資と比べると低いのが特徴です。そのため、フルローンで購入した場合には、ローンや税金の支払いが家賃収入よりも多く、1件当たり年間30～40万円程度の手出しが必要になることがよくあります。空室や修繕費などが発生するとさらに手出しは増え、35年ローンを組めない年齢の人や、低金利での借り入れが難しい人であれば、さらに月々の手出しが多くなります。

手出しが多く、生活に支障が出るため手放したいと思っても、20年程度経たなければ残債以上で売ることは難しい場合が多く、手詰まりとなってしまいます。

教育費の負担が大きい時期などで月々の手出しを少なくしたいのであれば、新築マンション投資は避けたほうがよいでしょう。

期待したほど節税できなかった      

節税できると聞いて不動産投資を始める人も一定数いますが、新築に限らず、2026年現在、不動産投資で大きく節税するのは難しいとされています。大きく節税できるのは諸費用などの手出しが多い1年目のみの場合が多いというのが現実ですので、節税目的で不動産投資をするのは避けたほうがよいでしょう。

ただし、相続税の節税という意味では、2026年現在も大きな節税効果が期待できるため、特に現預金や保険などの現金系の資産を多くお持ちの方は検討する価値があるでしょう。

不動産投資と節税に関しては過去記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

https://www.ge-creation.co.jp/column/column-6769/

新築マンション投資で失敗する主な原因  

次に、新築マンション投資で失敗する主な原因について解説します。

新築マンション投資のリスクを理解せずに購入してしまった  

築20年頃までは家賃下落率が高くなる、中古となった途端に資産価値が大幅に落ちる、木造物件や中古物件よりも利回りが低く手出しが多くなりやすいなど新築マンション投資特有のリスクや新築と中古、マンションとアパート、戸建てなど他の不動産投資との違いを理解せずに投資を始めてしまうと、失敗する確率は大幅に高くなります。

リスクを理解せず、不動産の営業の人に勧められるがまま、投資を始めてしまったことで「こんなはずではなかった…」と後悔されている方も多くいらっしゃいます。

話を聞く人を間違えると失敗する確率はさらに上がってしまうため、耳あたりのよいことばかりをいう人ではなく、リスクやデメリットもきちんと教えてくれる人をパートナーに選ぶとよいでしょう。

立地で妥協してしまった        

不動産投資で失敗する主な原因には、需要の低い立地の物件を買ったことに起因するものが多く、「立地」は最も妥協してはいけないポイントと言われています。

しかし、東京の都心部は条例等により新築マンションが建設されることが少なく、あっても予算オーバーなどの理由で立地を妥協し、失敗するケースは少なくありません。

いくら安くても、家賃下落率が高かったり、数十年後には人口が大幅に減ると予想されているエリアだったり、需要が低く売却の難易度が高い地域だったりしては本末転倒です。

不動産は読んで字のごとく、動かすことができません。購入後にどう頑張っても変更できない立地では妥協しないのが賢明でしょう。

初めから新築マンション以外の選択肢を除外してしまっていた  

年金収入目的で持つなら自身の年齢から考えて最も長期的に家賃収入を得られる新築のマンション一択だと考える人もいるでしょう。しかし、年金収入目的でも、近年のRC造のマンションは適切に管理すれば100年近くもつとされているため、旧耐震のものは非推奨ですが、築20年前後のマンションであれば十分に目的に合致する可能性が高く、若い人でも新築にこだわる必要性は高くありません。前述の立地で妥協するくらいであれば、築年数で妥協し、中古物件にも目を向けてみるとよいでしょう。

目的に合った物件選びができていなかった      

例えば、できる限り手出しを少なく不動産投資をしたいなら、そもそも利回りが低く、ローン返済・管理費・修繕積立金・税金などの支出が家賃よりも大きくなる新築マンションは向いていません。不動産会社の人から新築のほうが、修繕費が少なく済むなどと言われているかもしれませんが、価格差を考えると圧倒的に中古マンションのほうが割安で手出しは少なく済む場合が多いでしょう。

そもそも目的を設定せずに不動産投資を始めてしまったというのもよくある失敗の原因です。何のために不動産投資をするのか、その目的にはどのような不動産が合っているのか、事前によく考えるようにしましょう。

シミュレーションが甘すぎた

近年においては、東京都内の家賃相場は上昇を続け、23区に限れば前年同月比で10％以上上昇していると言われていますが、不動産の場合、築年数が経過すれば、家賃が下がるのが一般的で、新築時の家賃が30年、50年…と続くことはまずありません。

家賃がずっと一定、もしくは上昇することを前提としていたり、入居率がずっと100％（もしくはそれに近い数値）になっていたり、修繕費がかかることを想定していなかったりといった甘すぎるシミュレーションは失敗の原因となります。

新築マンション中心に取り扱っている不動産業者の中には、利回りなどを少しでも良く見せようとリスク度外視のシミュレーションを提示して投資勧誘している人も散見されるため注意が必要です。

手出しが多すぎて継続できなくなった

前述のとおり、新築マンション投資は毎月の手出しが大きくなるケースがよくあります。しかし、35年のフルローンで購入した場合、新築時から15～20年程度は残債が評価額を上回る傾向が高いため、売りたくても売れない状態に陥ってしまうことも珍しくありません。

35年ローンを利用して新築マンションを購入する場合は、築浅の時期から年間30～40万円前後の手出しが発生することを前提とし、家賃が下がればさらに手出しが増えることも考慮してシミュレーションを行うなど、事前に多少利回りが下がることを想定して検討をしましょう。

手元資金が少ない状態で不動産投資を始めてしまった

不動産投資は融資を利用して、少ない初期投資で始められる投資ですが、修繕費や入退去が起こった際の費用など突発的な支出が発生することがあるため、貯蓄がほとんどない状態で不動産投資をするのは危険です。最低でも、3～6ヶ月分の生活費相当の生活防衛資金と教育費など近々使うことが決まっているお金程度の資金を手元に残せる状態で不動産投資を始めるようにしてください。

不動産投資で失敗しないための対策  

最後に、不動産投資で失敗しないために必ず行いたい対策を紹介します。

主体性をもって不動産投資に取り組む

不動産投資で最も失敗しやすいのが、他人に言われるがまま投資を行っている人です。

その相手がどんなに信用できる人であっても、どんなに不動産投資で成功している人でも、その人と同じように不動産投資をして同じように成功できる確証はありません。その人のあなたとでは、不動産投資をする目的やリスク許容度、保有している資産、投資をする時期などが異なるためです。

書籍を読んだり、セミナーなどに参加したり、第三者的な専門家に相談したり、事前に周辺状況を調べたり、自分でもシミュレーションをしてみたり、賃貸需要の高い立地はどこか調べてみたりと、主体的に不動産投資に取り組むことが不動産投資で成功する秘訣です。

明確な目的と現実的なマネーライフプランを立てて投資を始める     

目的によって選ぶべき不動産の種類等が変わってくるため、事前に不動産投資をする目的を設定しておくことが大切です。ただし、所得税の節税や投機を主目的とするのはリスクが高く、成功する確率が低いため避けたほうがよいでしょう。

資金ショートによって想定外の時期に売却しなければいけなくなり失敗するケースも少なくないため、家賃下落や修繕費等の負担も加味した現実的なシミュレーションを行うとともに、長期的で無理のないマネーライフプランを立てたうえで不動産投資を始めるのがおすすめです。

信頼できるパートナーを見つける

不動産投資で成功する人の大半には良い物件を紹介してくれる不動産会社の人、適切に物件を管理してくれる管理会社など信頼できるパートナーがいます。

メリットばかりを強調して不動産を売ろうとする人ではなく、きちんとデメリットやリスクを説明して、現実的なシミュレーションを提示してくれる人から買うなど、信頼できるパートナーを見つけることが成功への近道です。

中古マンション投資を検討する

中古マンション投資には、新築の不動産と比べて初期に家賃や資産価値が大幅に下落するリスクが低い、実績を加味した現実的なシミュレーションをしやすい、好立地でも手ごろな価格帯の物件も存在するなど、新築マンション投資にはないメリットがあります。年金目的だから新築のみを選択肢に入れるなど最初から除外するのではなく、それぞれのメリット・デメリットを理解して、比較検討することをおすすめします。

中古と新築の違いについては過去記事で詳しく解説していますのでご参照ください。

https://www.ge-creation.co.jp/column/sintiku-tyuuko/

また、中古だとフルローンが組めないなどと言われ除外している人もいるかもしれませんが、きちんと管理されていて、需要があり、1981年（昭和56年）6月1日以降に新耐震基準で建てられたRC造のマンションであれば、フルローンが利用できる可能性があります。現に弊社でご紹介をしている物件においてはフルローンがご利用いただけます。

特に希少性の高い都心のワンルームマンションは、その希少性と需要の高さから価値が下がりにくくおすすめです。

失敗事例から学び、新築マンション投資のよくある失敗を回避しよう

新築マンション投資で失敗したという方のお話を伺っていると、新築マンションや不動産投資のリスクなどをよく理解していないまま投資を始めてしまっていることが原因であるケースがよくあります。失敗事例から学び、メリットのみではなくリスクやデメリットも理解し、適切な対策を講じたうえで不動産投資を始め、失敗を回避しましょう。

ジーイークリエーションでは、今回解説した不動産投資以外にも、投資信託（NISA・iDeCo）、保険、年金対策、相続税対策など、幅広い相談を受け付けています。

https://www.ge-creation.co.jp/soudan_form/

また、実際に投資を行っている人の生の声や専門家の話が聞けるセミナーも開催しておりますので、奮ってご参加ください。