不動産投資は少しでも若いうちに始めたほうがよいといわれることがよくあります。

そう聞くと、自分はもう不動産投資を始めるには遅すぎるのかもしれないと思われる40～50代の方もいらっしゃるかもしれません。しかし、40～50代の方には、若い人にないメリットがあります。

本記事では20～30代、40～50代の年代別で、その時期に不動産投資を始めるメリットと、若い時期に不動産投資を始める人が注意しておくべきポイント、失敗を予防する対処法について解説します。

不動産投資に興味があるけどいつ始めるべきかと迷われている方や、もう遅いのかもしれないとお考えの方の参考になれば幸いです。

20～30代で不動産投資を始めるメリット

まず、20～30代で不動産投資を始めるメリットを見ていきましょう。

• レバレッジ効果を最大限に活用できる

不動産投資には、他の投資とは異なり、金融機関からの融資を活用することができるという特徴があります。

20～30代であれば35年ローンなどの長期ローンを利用できるケースが多く、レバレッジ効果を最大限に活用することができます。

ただし、20～30代の方の中には、資産形成の初期段階で、手元資金が多くないという人も少なくないでしょう。

そのような人に、手元資金が少なくても始められる不動産投資は向いているといわれています。

定年前に完済することができる

20代～30代で不動産投資を始めると、借入のほとんどを定年退職前に返済し終えることができるため、繰り上げ返済の必要性が低く、退職金やNISAやiDeCoなどで運用していた資金は別の用途に使うことができるでしょう。

完済した不動産からの家賃収入で年金の不足分を補うことができるため、長生きリスクを軽減するのに役立ちます。

• 月々の手出しが少なくなる

融資期間が長いほど、月々の返済額が少なくなるため、若い頃に不動産投資を始めると、返済中の手出しを少なく抑えることが可能になります。

例えば、借入額2,500万円、金利2％、元利均等返済の投資用不動産ローンを利用する場合、月々の返済額は35年ローンの場合で82,815円、25年ローンで105,963円となります。つまり、借入期間を10年長くできると、金利2％の場合で月々の返済額を2万円以上抑えることができるということです。

なお、融資完済年齢は85歳という金融機関が一般的なため、35年ローンが組めるのは50歳未満です。できる限り月々の返済額を抑えたい方は、50歳未満を一つの目安として不動産投資を始めるとよいでしょう。

団体信用生命保険を保険代わりとすることができる

若いうちは、死亡や入院などのリスクが高くないので、生命保険に入るのはもったいないと考える人もいるでしょう。ただし、若くてもリスクはゼロではないため、効率的に保障を準備しておきたいと考える人にも不動産投資は向いています。投資用不動産用のローンには、団体信用生命保険（通称：団信）が付いており、万が一のことがあると、残債がゼロになり、金融機関への返済が免除されるためです。

団信の効果により返済する必要がなくなると、遺族がそのまま家賃収入を受け取ることができるようになり、家賃収入が遺された家族の生活を支える役割を担ってくれます。

何事もなく長生きできた場合も、完済後に家賃収入を年金代わりとして受け取って、老後資金などに充てられるため、掛け捨てにもなりません。

最近では、がん団信や三大疾病保障付き団信など、金融機関によって様々なニーズに応じた団信が用意されています。

投資用不動産ローンに付随する団信を上手に活用することで、生命保険や医療保険に支払うお金を節約できるでしょう。

融資において健康リスクが低いことが有利に働く   

40代、50代…と年齢が上がって行くほど健康診断などで指摘を受ける人が多くなりますが、その内容によっては融資金利が上がってしまったり、融資を断られたりすることもあります。

そのため、できる限り健康リスクが低い若いうちに始めたほうが、よい条件の融資を利用できる可能性が高くなるとされています。

資産の分散することでインフレリスク等を軽減できる

資産のほとんどを現金や保険などで保有している場合、昨今のように物価が大幅に上昇すると、手元の資産の価値が大きく目減りしてしまいます。つまり、安全な資産といわれることの多い現預金も保険も絶対に安全とは言えないということです。

30年、50年後の物価がどの程度になっているかは誰にもわかりません。

そのため、インフレに弱い資産のみで資産形成をするのではなく、インフレに強いとされる不動産などの資産も組み合わせて資産形成を考えることで、今のような物価上昇が続いた場合でも資産が大きく目減りすることを防ぐことができるでしょう。

資産形成の経験が身につく

若いころから不動産投資を始め、不動産関連の情報や不動産投資をしている人などが身近にある環境は武器になります。

若いうちなら、多少の失敗も経験につながり、挽回できるチャンスも多くなりますし、投資経験が長くなると、金融機関から経験や実績を評価されて、融資を受けやすくなることもあります。

40～50代で不動産投資を始めるメリット

不動産投資は若いうちに始めたほうがよいといわれ、前述のとおり、20～30代で始めるメリットが多くありますが、40～50代の方でも、不動産投資を始めるのに遅すぎるというわけではありません。

次に、40～50代で不動産投資を始めるメリットを見ていきましょう。

収入増による融資枠の拡大が期待できる  

40～50代の会社員や公務員の方の場合、20〜30代の頃と比較すると、収入が高くなっているケースが多いため、収入が増えた分、利用できる融資枠も拡大します。

35年ローンを利用できない場合には、前述のとおり、35年ローンと比較して、月々の返済額が多くなりますが、どうしても月々の返済額を減らしたい場合には、頭金を多めに入れることなどの対処法もあり、頭金を多く入れることで利用できる金融機関の選択肢が増えます。

また、完済時期が定年後となる問題も、他の資産形成（iDeCoやNISAなど）と組み合わせ、繰り上げ返済計画を立てることで、リタイア時期までに完済することは十分可能です。

ただし、特に55歳もしくは60歳を過ぎると融資条件が厳しくなる金融機関が多いため、40～50代で不動産投資を始めようかと迷われている方は、早めの決断と行動をおすすめします。

投資計画を立てやすい   

40～50代の場合、20～30代の人と異なり、仕事も安定し、子どもの人数なども確定している、自宅を購入しているなどライフプランがある程度固まっていることが多く、実態とズレの少ない投資計画を立てやすいというメリットがあります。特に自宅を購入している場合では、今後自宅購入の借入予定がない分、残った融資枠を不動産投資に最大限活用することもできます。

若い人と同額で死亡保障やがん保障を準備できる  

生命保険の保険料は、一般的に年齢に応じて高くなりますが、投資用不動産ローンに付随する団体信用生命保険の保険料は、年齢によって原則変わることはなく、一律です。

40～50代になると、病気などのリスクが高まり、支えるべき家族が増えることで、20～30代の人と比べて、保険の必要性が高まります。若い人と同じ保険料で、同等の保障を確保できるという点は、40～50代の方にとってメリットといえるでしょう。

若いうちに不動産投資を始める場合の注意点

不動産投資は若いうちに始めたほうがよいとされる反面、若いうちに始めるからこそ注意しておかなければいけないポイントも存在します。

若い人が不動産投資を始める場合の注意点を見ていきましょう。

マイホームの購入などへの影響が考えられる

金利の高い金融機関からの借り入れやオーバーローン、資産価値の低い不動産への投資など、無理な不動産投資を行うと、マイホームを買いたいと思ったときに住宅ローンが組めなくなるなどのリスクが高まります。

もし、現在の自身の信用力もしくは物件の担保評価が低く、不動産投資に強い金融機関からの融資を断られてしまった場合には、金利の高い金融機関からの借り入れを利用したり、無理をして自己資金を多く入れたりするのではなく、自分の信用力が高まるまで、もしくはきちんと融資を受けられる物件が見つかるまで待ったほうがよいでしょう。

正直に申告すると審査に通らないからと、虚偽の申告をすると、それが判明した場合に金融機関に一括返済を求められることになるため、年収や健康状態、資産状況などを偽ったり、マイホーム用の住宅ローンを使ったりすることは絶対しないようにしてください。

支出の多い時期と返済が重なる

20代、30代で不動産投資を始めた場合、投資用不動産ローンの返済期間が子の教育費が多くかかる時期やマイホームローンの返済期間などと被ることがよくあります。最も出費が多くなる時期でも無理なく返済を継続できることを確認したうえで投資判断を行いましょう。

ライフプランが不透明で計画を立てにくい

若い頃は、結婚する・しない、子どもの人数などその後のライフプランが定まっていない人も多いため、計画が立てにくいのがデメリットです。若い頃に始める場合には、計画を変更できる余地を必ず残しておくことが大切です。

不動産投資の失敗を予防するための対処法  

前段落で伝えたような事態に陥らないためには、どうしておけばよいのでしょうか。

失敗を予防するのに有効な対処法を3つ紹介します。

リセールバリューが高い不動産を購入する

リセールバリューとは、不動産や車、高級時計などでよく用いられている、『再販価値』を意味する言葉です。不動産の場合、築年数の経過とともに売買価格が低くなることが一般的ですが、中には築年数が経過しても資産価値が下がりにくい物件や新築時よりも高い価格で売買される物件（＝リセールバリューが高い不動産）が存在します。

リセールバリューが高くなりやすい不動産の特徴としては、都心の利用者数の多い主要駅から徒歩10分圏内の物件や新耐震基準を満たすRC造もしくはSRC造の物件、適切に管理・修繕がされている物件などが挙げられます。

不動産投資の失敗には、資金が必要となり物件を売りたいのに（残債以上の価格で）売れないというものが少なくありませんが、リセールバリューが高い不動産であれば、どうしてもお金が必要になった場合に売却し、現金化するという選択が可能になります。

また、リセールバリューが高い不動産であれば、高い需要により、リセールバリューが低い不動産よりも空室リスクを低く抑えやすい点もメリットです。

リセールバリューが高い不動産については、過去記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

https://www.ge-creation.co.jp/column/column-5640/

生活防衛資金を手元に用意しておく   

日常生活と同じように、不動産投資においても修繕費や空室期間中の返済費用など突発的な支出はつきものです。

突発的な支出によって、不動産投資を続けられなくなる、想定外の時期に安い金額で物件を手放さざるを得なくなるといった大きな失敗を予防するためにも、生活防衛資金（3～6ヶ月分の生活費）は必ず手元に置いておくようにしましょう。また、空室になってもすぐに次の入居者が決まる物件や、賃貸付けの強い管理会社にお任せをするなど、不動産投資を始める際の選定が重要になります。

余裕のある投資計画を立てる

ライフプランが固まっていないうちに不動産投資を始めると、途中で結婚をしたり、子どもが生まれたり、やっぱりマイホームがほしいと考えるようになったり…と予定外のことが起こるのが普通です。

想定と異なる選択をしたとしても大丈夫なように、ライフプランの選択に影響しないように、余裕を持った投資計画を立てておきましょう。

不動産投資を始めるのに適した年齢とは？

ローンを利用して不動産投資をする場合に弊社が推奨している年齢は25～54歳です。

その理由は、投資用不動産ローンを提供する多くの金融機関が、勤続2～3年以上、年収500万円以上という条件を設けており、55歳以上の場合は、金利が高くなったり、融資条件が厳しくなったりする金融機関が多いためです。

時間を味方につけて不動産投資を行おう

若い頃に不動産投資を始めたほうがよいといわれるのは、若い人のほうが、時間を味方につけやすく、それによるメリットも多いからです。ただし、40～50代でも遅すぎるということはありません。人生で一番若いのは今ですので、いつ始めるべきかと迷われている方は早めに検討を始められることをおすすめします。

ジーイークリエーションでは、今回解説した不動産投資以外にも、投資信託（NISA・iDeCo）、保険、年金対策、相続税対策など、幅広いご相談を受け付けております。

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