投資用ワンルームマンションの売却入門｜売れない物件の特徴を理解しておこう！

2026.09.05

不動産投資

高く売れる物件と売れない物件の違いとは？
- 立地
- 物件の希少性
利回り
ワンルームマンションが売れない場合に確認すべきポイント
物件売却でやってはいけないNG行動
税金や諸費用を考慮せず、売却活動を進める
- 価格などの条件交渉に一切応じない
- 不利な情報を隠す
『売れない物件』の売却に成功するためにすべきことは？
売却までを想定して物件を選ぼう

投資用ワンルームマンションの中には、売却して利益が出るような物件もあれば、残債以上で売却することが困難な物件も存在します。

本記事では、売りやすいワンルームマンションと、売るのに苦労する可能性の高いワンルームマンションの違いや、不動産の売却でやってはいけないこと、売れない物件の売却に成功するためにやるべきことなどについて解説します。

所有するワンルームマンションが売れなくてお困りの方や、これから投資用ワンルームマンションの購入を検討されている方はぜひ参考にしてください。

高く売れる物件と売れない物件の違いとは？

まず、高く売れる物件と売れない物件の大きな違いについて解説します。

立地

ワンルームマンションが売れるか売れないかを左右する最も大きな要因は立地です。

都心の駅近物件など、好立地の物件は高く売れやすく、地方都市の物件や中心地へのアクセスが悪い物件などは売れない傾向があります。

物件のある地域の人口、駅からの距離、最寄り駅の利用者数、オフィスが集まる中心部へのアクセス、そのエリアの治安、利便性なども売却の難易度を左右する重要なポイントです。

また、今はよくても、将来性が期待できないエリアも存在します。もし、30年後の売却を想定しているなら、30年後にその地域の賃貸物件にどの程度の需要が見込めるかをあらかじめ調べたうえで購入の判断をするとよいでしょう。

物件の希少性

立地がよくても、近隣に同種の物件が乱立しているような、需要を大幅に上回る供給があるエリアの場合、競争により入居付けがしにくかったり、価格競争によって家賃を下げざるを得なくなったりといった事態に陥ることがよくあります。

賃貸の実績が悪かったり、家賃が大幅に下がってしまっていたりすると、物件も立地もそれほど悪くないのに売れないといったケースもあります。

ワンルーム条例の規制のある東京都心などであれば、新築マンションが建ちにくいため、希少性が上がり、高く売りやすい傾向にあります。将来、持ち続けるのではなく、売ることを想定しているなら、希少性の高い物件を選ぶとよいでしょう。

利回り

利回りは投資家が物件を購入するかの判断を行う上で重要視されるポイントのため、利回りが低すぎる物件は売れにくくなります。特に投資用マンションローンの金利を下回るような物件は投資として成り立ちにくいため、利回りだけで除外されてしまうこともあるでしょう。例えば、周辺の新築や築浅物件とほとんど利回りが変わらないような築古物件が売れないのは想像に難くないはずです。新築や築浅の物件のほうが長く家賃が取れ、修繕などの費用も安くつく傾向が高いためです。

家賃が下がると利回りも下がるため、売却の難易度が高くなります。そうならないためには、なるべく家賃を高く保ち、購入時から利回りが下がらないよう入居付けするなど保有期間中の取り組みが重要です。入居付けに強い賃貸管理会社などの協力を得て、できる限り利回りが低くならないよう工夫するとよいでしょう。

築年数

新築もしくは築浅10年未満のワンルームマンションは、新築価格には広告費など新築ならではのコストが上乗せされており、購入直後に１～2割程度、物件の価値が落ちることが多いため、残債以上の価格で売れない可能性が高いといわれています。

また、旧耐震基準の築古物件も、融資が利用できない場合が多いため、売りにくいでしょう。

なお、最も売りやすいのは築20年前後の場合が多いとされています。

入居者の有無

ほとんどのワンルームマンションが広さの要件を満たせないため、住宅ローン控除の適用を受けられず、家族でワンルームマンションに住むケースも多くありません。マイホーム購入希望者のニーズとマッチしにくい傾向にあるため、ワンルームマンションのほとんどが投資用として運用されています。

投資用のワンルームマンションを投資家に売る場合、入居者がいた方が高く売れやすいといわれています。ただし、入居者がいてもサブリース契約の場合や家賃が大幅に下がっていて利回りが低い場合などは例外です。

入居者がいたほうが売れやすいとはいえ、自身の希望する条件で賃貸募集したいと考える投資家や、子どもの進学などのために物件がほしいと考える人もいるため、絶対に入居者のいる状態でなければ売れないというわけではなく、家賃を下げてまで無理に入居者を入れる必要はありません。

空室物件は想定賃料で利回りを計算するため、周辺の家賃相場が高騰している局面など、空室のほうが高く売れるケースも存在します。

建物の管理状態

大規模修繕等が計画通りに行われていない、修繕積立金の滞納がある、共用部が汚いなど、建物の管理が行き届いていない物件は、資産価値の低下や修繕積立金の増額を懸念されて売れないケースがよくあります。投資用の不動産は入居者がいて内見ができないケースが多いため、見ずに購入したという方も少なくないかと思いますが、外観や共用部を見るだけでも得られる情報があるため、時間等が許すのであれば、一度見ておくとよいでしょう。

売却時の不動産・金融市況

投資用のワンルームマンションは借入をして買うのが一般的なので金利が上がるとそれに比例して売却の難易度も上がってしまいます。

また、不動産価格が高騰しているタイミングで売却すれば高く売れる可能性も上がります。

このように、物件そのもの以外の要因で売却額が上下する場合もあることを覚えておきましょう。

ワンルームマンションが売れない場合に確認すべきポイント

次によくあるワンルームマンションが売れない理由を紹介します。

もし持っているワンルームマンションが売れないとお悩みの方は、次に挙げる点に問題がないか確認してみてください。

売出価格が高すぎないか？

売出価格が高すぎると、利回りが低くなり、売れにくくなります。例えば、残債が1,500万円あるから、諸費用も加味して売出価格は1,600万円にしようと考えて売出価格を設定してしまったことで、相場と売出価格の乖離が大きくなりすぎて、全く問い合わせがなく、時間を無駄にしたといった失敗事例は珍しくありません。このようなケースでは相場程度まで下げた途端に売れたという話もよく聞きます。

不動産会社であれば、周辺の同程度のワンルームマンションが最近いくらで売買されたのかを簡単に調べることができるため、その価格を参考に売出価格を設定するとよいでしょう。

適切な売却活動が行われているか？

不動産会社にも投資用ワンルームマンションの売却が得意な不動産会社もあれば、そうでない不動産会社もあります。そして、投資用の不動産と実需（マイホーム）向けの不動産とでは取るべき売却戦略や計画の立て方が大きく異なるため、投資用マンションの売却実績の多い不動産会社に任せたほうが成功確率は高くなるでしょう。

どのような不動産会社に任せて、どのように売却活動を行うかによって、露出量や物件の魅力の伝わりやすさなどが変わってきます。

問い合わせが一切ないようなケースでは、上記の売出価格の問題が考えられるほか、物件の露出が少なすぎるなどそもそも力を入れて売却活動をしてもらえていない可能性、売主が何もいってこないからと放置されている可能性、囲い込みが行われている可能性なども懸念されます。

もし、問い合わせが少ないと感じる場合には、ポータルサイトなどでどのように自分の物件が売り出されているかを確認し、どのような戦略で売却活動を行っているのかなど、不明点があれば逐次問い合わせるなど、定期的に担当者とコミュニケーションを取るよう心掛けるとよいでしょう。もし、ごまかされていると感じたり、納得できる回答がもらえなかったりした場合は、売却を任せる不動産会社の変更も検討したほうがよいかもしれません。

物件周辺の賃貸需要や競合は？

売却活動を行う際には、物件周辺の賃貸需要や競合をあらかじめ調べておくことが重要です。

例えば、周辺にあった大学や企業などが移転し、単身者人口がマンション建設当初より激減している地域にあるマンションの売却難易度はとても高いとされています。

もし自分の持っている物件が賃貸需要の低いエリアや人口が大幅に減っているエリアにある場合、納得できる価格で購入したいという人が現れず、売れるまでの期間も長くなりやすい傾向があるため、それを想定した戦略や計画を立てなければ、失敗する可能性が高まってしまうでしょう。

また、同じマンション内や近隣の同程度のマンションで複数部屋が売りに出されているなど、競合が多い場合も売れにくいとされています。もし、競合が増えていると判明した場合には、その理由も確認するようにするとよいでしょう。

もし、保有中に入居募集に苦労するようになった、家賃が大幅に下がったといったことがあれば、それは物件周辺の賃貸需要が減っているサインかもしれません。

思い当たることがある場合は、再度物件周辺の賃貸需要や相場を調べ、それを基に売却活動の方針を考え直すことをおすすめします。

物件売却でやってはいけないNG行動

物件を売却する際にやってはいけないＮＧ行動を紹介します。

早く売りたいと焦る

都心の主要駅から徒歩10分圏内の築浅マンションなど、需要の高い物件であれば1〜2ヵ月程度で売れるケースもありますが、不動産売却にかかる期間は平均3～6ヵ月といわれています。すぐに売れるとは考えず、時間に余裕をもって売却活動を行うことが成功の秘訣です。売り急いだことで、足元を見られ、相場よりも安く買いたたかれるケースも少なくありません。

資金に余裕を確保したうえで不動産投資を始めるなど、すぐに売らなければならないような事態を招かないための対策が必須です。

売却を任せる不動産会社を比較検討せずに選ぶ

どの会社に売却を任せるかで、物件が売れる時期や金額が大きく変わってきます。そのため、1社にしか査定を依頼しなかったり、知名度のみで不動産会社を選んだり、査定サイトなどで最も高い査定額を提示した不動産会社を安易に選んだりするのは避けるべき行為です。

そもそも、投資ワンルームマンションの売却に強い会社は大手不動産会社ではないケースが多くあり、査定サイトの査定額はあくまでも査定時点における売却予想価格です。買取の場合であれば、提示額で買い取ってもらうことができますが、査定額は、本当にその金額で売れると保証された金額でもなければ、その会社の実績やその会社に高く売却する力があることを裏付けるものではありません。

特に、査定サイトは査定依頼1件ごとに不動産会社が査定サイト運営業者に3万円〜10万円ほどの手数料を支払っているため、媒介契約を成立させるために相場よりも高い金額で査定額を掲示する業者が多く、実際に売却できた金額と査定額が全然違ったというトラブルも珍しくありません。

任せた会社がワンルームマンションの売却に強い会社でなければ、想定以上に売却に時間がかかり、相場程度ですら売れない可能性も高くなってしまいます。

売却を任せる不動産会社を選ぶ際には、事前に会社の強みや実績、提示された金額の根拠などを確認したうえで契約するようにしましょう。

自分で調べない・勉強しない・すべて不動産会社任せにする

適切に不動産を売るためには、ある程度オーナー自らが不動産売却について理解していたり、調べたりすることが重要で、不動産会社にすべて任せていてはうまくいかないこともよくあります。

周辺の相場や3種類ある媒介契約の違い、査定を依頼する不動産会社の強みなどは最低限調べたり、理解したりしておきたいポイントです。

税金や諸費用を考慮せず、売却活動を進める

売却時にも仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。それらを考慮せず、売却活動を進めるのは後悔のもととなるでしょう。

また、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、税率約40％の所得税等（短期譲渡）がかかります。長期譲渡の場合の約2倍の税金がかかるため、この税率差を考慮せずに売却を考えると失敗の原因となります。

税金や諸費用を加味していくら手残りするのかという視点を必ず持って売却活動を行いましょう。

価格などの条件交渉に一切応じない

中古の不動産の売買において価格交渉などがあるのは普通です。無理な交渉に応じる必要はありませんが、絶対に応じないと頑なになるのではなく、いくらまでなら下げられるなどというラインを決めておき柔軟に交渉に応じたほうが、よい買主が見つかる可能性が高まるでしょう。時間に余裕がある場合は、交渉が入ることを前提として、最初の数ヵ月は売出価格を少し高めに設定し、様子を見るという戦略も存在します。

不利な情報を隠す

設備の故障や不具合など売却に不利になる情報を隠して売却活動を行うのは避けたほうがよいでしょう。その情報が露呈した場合、契約不適合責任を問われて賠償問題に発展するリスクがあるためです。

『売れない物件』の売却に成功するためにすべきことは？

売れない物件を売れるようにするためにすべきことを紹介します。

売却計画を見直す

売却価格や露出先、ポータルサイトに掲載されている写真や文言を変更するなど、競合物件を調べながら、不動産会社の担当者と相談しながら一つずつ問題を解決していくとよいでしょう。

不動産管理会社を変更する

利回りや管理状況が悪くて売れないなら、やみくもに高く買ってくれそうな人や実績のある仲介会社を探すよりも、不動産管理会社を変更して利回りや管理状況など根本の原因を解消したうえで売却活動を行ったほうが高く売れる場合もあります。

投資用ワンルームマンションの売却に強い不動産会社に仲介を依頼する

不動産の売却と一言でいっても投資家に売るのか、それともマイホームとして買いたい人に売るのか、戸建てなのか、アパートなのか、マンションなのか、ファミリー向けの物件かどうか…といった点が異なれば、取るべき戦略や計画の立て方も違ってきます。

不動産会社にも得意不得意があるため、例えば、入居付けが得意な不動産会社に不動産の売却を依頼してうまくいくかどうかはわかりません。

なお、一般媒介契約は複数業者との契約も途中解約も可能です。専属専任媒介契約と専任媒介契約は複数の不動産会社と同時に契約することはできません。一方、契約期間は最長3ヵ月と決められています。契約期間満了による解約は可能なため、売却活動がうまくいっていないなら仲介会社の変更も視野に入れるとよいでしょう。

仲介による売却以外の選択肢を検討する

そもそも投資用ワンルームマンションは、仲介業者を通じて売却をする場合でも、買主となるのが一般消費者や投資家ではなく、不動産買取業者が買主となるケースが多くあります。

仲介よりも買取は売却価格が低くなることを懸念して買取を選択肢に入れない方もいらっしゃるかもしれません。しかし、買取の場合は仲介の場合にかかる仲介手数料がかかりません。そのため、買主が結局不動産買取業者となるのであれば、最初から不動産買取業者に依頼することで、仲介業者を通すことでかかる仲介手数料を支払う必要がなくなり、その分だけ手残りが多くなり、時間も節約できるという結果につながります。

仲介に依頼するよりも信頼のおける業者に買い取ってもらった方が高く売却できる可能性があるということです。

例えば、普段から所有物件の賃貸管理を任せている管理会社であれば、物件の詳細情報や、税金、売却のタイミングなど、総合的に相談することができるため、売却だけの手続きになる仲介会社とは違って、総合的にオーナーにとってよりメリットのある選択肢がとれる可能性が高いでしょう。売却せずに持ち続ける提案をしてくれる業者など、親身になってくれる業者に依頼することをおすすめします。