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サブリース契約に潜むリスクと注意点を理解してトラブルを予防しよう!

2022.08.06
不動産投資

消費者庁から「サブリース契約に関するトラブルに注意してください!」という注意喚起がなされるほど、賃料減額などのトラブルが多発しているサブリース契約ですが、世の中にはサブリース契約を前提として不動産販売を行う企業が多く存在しています。

そのようなサブリース契約には、どのようなメリット・デメリット・リスクがあるのでしょうか。

本記事では、サブリース契約を検討する際に注意すべき点や、ジーイークリエーションがサブリース契約を推奨していない理由についてもわかりやすく解説します。

 

サブリース契約とは?

サブリース契約とは、不動産オーナーと不動産会社(サブリース業者)との間で結ばれる、オーナーが所有しているアパートやマンションを不動産会社が借り上げ、入居者に又貸し(転貸)する契約のことです。空室期間も家賃が保証される一方で、家賃の10~20%程度の手数料がかかるという特徴があります。

空室になったとしても家賃が入ってくる安心感から選ばれるオーナーさんも少なくありません。

サブリース契約の主なメリットとは?

まず、サブリースのメリットには、以下のようなものがあります。

・空室を気にすることなく一定の家賃収入が期待できる

・手間が省ける

1つずつ詳しく見ていきましょう。

 

空室を気にすることなく一定の家賃収入が期待できる

不動産投資の最大のリスクは空室リスクです。サブリース契約にすると、空室や家賃の滞納などが起こった場合でも、家賃の8090%を受け取れるので、空室リスクを心配する必要がなくなります。一定の家賃収入が得られるという点は、サブリース契約の最も大きなメリットと言えるでしょう。

手間が省ける

不動産投資(不動産賃貸業・大家業)を行っていると、新たな入居者募集の際や、更新時の手続きなど、不動産会社へお任せする賃貸管理の中でも募集条件などで判断をしていくことがオーナーさんには必要となってきます。サブリース契約にすると、不動産会社がそれらを全て行うため、オーナー自身の手間が省けるという点もメリットです。オーナーの契約相手は不動産会社(サブリース業者)であるため、入居者が変わるたびに賃貸借契約を結びなおす必要もありません。

サブリース契約に潜むリスクと注意点は?

先ほど、サブリース契約のメリットをお伝えしましたが、その裏には、多くのデメリットやリスクが存在します。悪い不動産会社はこれらをあえて伝えない場合もあり、トラブルにつながるケースも珍しくないため、注意が必要です。

主なサブリース契約のデメリット・リスクは以下のとおりです。

・ずっと同じ家賃が保証されるわけではない

・収支が大幅に悪化する可能性がある

・資産価値の目減りが早くなる危険性がある

・サブリース契約を解除できない期間が存在する

・サブリース会社が倒産するリスクがある

・適正金額で売却できなくなる可能性がある

1つずつ詳しく見ていきましょう。

ずっと同じ家賃が保証されるわけではない

サブリース契約の家賃は、数十年間ずっと同じではなく、数年毎に見直されるのが一般的です。つまり、古くなって家賃相場が下がれば、保証される家賃も下がるということです。

しかし、中には、ずっと新築時の家賃の8090%の家賃収入が保証されるかのように誤認させるような説明を行ってサブリース契約を促す不動産会社やその担当者も存在し、後々こんなはずではなかったと後悔する不動産投資家も少なくありません。

そのような後悔は、契約書をよく読めば、予防することが可能です。例えば、最初の5年(もしくは10年)間は月額〇円の家賃収入を保証する。その後年毎に見直しを行う。などと書かれているはずです。

また、当初10年間一定額の家賃を保証すると記されているから、10年間は安心なのかというとそうではありません。借地借家法第32条に「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」とあることから、周辺相場の下落や社会情勢の変化などを理由に保証賃料を引き下げられるトラブルも多発しています。

さらに、『免責期間』といって、空室が出て新しい入居者を募集する際に、賃料が支払いを免除する期間が半年~3ヶ月程度設けられている場合もあります。つまり、免責期間2ヶ月であれば、空室が出てから最大2ヶ月間、家賃収入が途絶えるということを意味しています。サブリース契約の安定した家賃収入が得られるというメリットを帳消しにするような契約ですので、そのような文言を契約書に見つけた場合は、本当にその契約が必要か再検討することをおすすめします。

収支が大幅に悪化する可能性がある

特に、築浅、駅近など好条件な物件は、長期の空室が起こる可能性が低く、サブリース契約には向きません。もし、条件の良い物件をサブリース契約にしてしまうと、本来得られるはずだった賃料収入の8090%程度しか得られず、収支が大幅に悪化する可能性があります。

そもそも毎回平均34ヶ月以上の空室期間があるような物件でなければ、サブリース契約の旨味はなく、都心の築浅物件で空室が長期化することは稀です。万が一、タイミングが悪く入居者募集が難航したとしても、サブリース契約の手数料の半分程度も家賃を下げれば十中八九入居希望者は見つかるでしょう。サブリース契約の手数料を払わないことで、収支がよくなり、古くなって空室が長期化してしまった場合には、プチリノベーションを施したり、人気の設備を導入したりと、意味のある空室対策にお金を使えるようになります。

このようにオーナーにサブリースの手数料ほどのメリットがある場合は多くありません。サブリース契約の場合と、一般的な賃貸管理の場合とを、適切にシミュレーションを行って比較すればその収支の差は一目瞭然です。このように、サブリース契約は不動産管理会社にとって都合のよい契約方法ですので、特に賃貸ニーズの高い条件のよい不動産をお持ちの方にはおすすめできません。

完全お任せでは資産価値の目減りが早くなる危険性も

空室対策にはよい方法もあれば、入居条件を緩めるなど長期的に見ると実はメリットの少ない手法もあります。しかし、サブリース契約で、不動産会社に完全に任せている状態では、空室対策の方法やトラブルの有無、その内容などがオーナーの耳に入ることはほとんどありません。つまり、空室がない=安心とは言い切れないのです。

例えば、入居条件を緩め、他社で断られるような入居者を迎えると、入居者間のトラブルが増える可能性も高まります。また、適切な修繕がされないことなどが原因で、不動産の資産価値の目減りが早まってしまう可能性もあります。

全く手間がかからないことをメリットと感じる人も少なくありませんが、入居者を選べないことなど、全ての決定を不動産会社にゆだねてしまうのはリスクがあります。オーナーにとって都合の悪い選択をされるケースもありますし、オーナーの知らないところで、トラブルやクレームが頻発しているかもしれません。

長期的に安定した不動産投資(不動産賃貸業)を続けていくためには、一定の関与度を保ち、知識や経験を積み重ねていくことが大切です。

サブリース会社が倒産するリスクがある

入居者募集が難しくない物件の賃貸管理は、それを請け負う業者にとってのメリットも大きいため、万が一賃貸管理会社が倒産したとしても、すぐに新しく賃貸管理を任せる業者を見つけることができるでしょう。

しかし、サブリース契約の場合は、サブリース会社が倒産してしまうと、サブリース契約が維持できなくなる可能性も考えられます。例えば、サブリース契約を結んでから年数が経過し、入居率が下がった頃にサブリース業者が倒産してしまった場合、もともとのサブリース業者と同条件でサブリース契約を結べる業者を見つけることは難しいかもしれません。

適正金額で売却できなくなる可能性も

もし売却したいと考えた場合、サブリース契約は通常の賃貸借契約に比べて利益率が低いため、適正価格で売れない(評価されない)可能性が考えられます。

投資用物件の場合は、収益還元法といって、その不動産が将来生み出すであろう収益を基に、売却価格を計算するのが一般的です。つまり、収益が通常の8090%のサブリース契約の場合、売却価格も適正価格の8090%になってしまう可能性が高いのです。

さらに、サブリース契約を結んでいる物件を売却する場合、契約中であればサブリース契約も引き継がれるのが一般的です。サブリース契約中の物件は、収益力の高い物件を求めている不動産投資家から嫌煙される傾向があり、利回りも低くなってしまうため魅力的に映りません

そのため、売却時にはサブリース契約を解約してから売却することを検討するケースも多くありますが、先述のように解約のハードルが高く、トラブルに発展することも珍しくありません。

 

ここでお伝えしように、サブリース契約を推奨する業者が謳うメリットの裏に隠された大きなデメリットや注意点が複数存在しています。失敗をしないためにも、それらをしっかり理解し、メリットとデメリットの両面をみて、意思決定をするようにしましょう。

サブリース契約なしで入居率を高く維持する秘訣

サブリース契約なしでも入居率を100%に近付けることは可能です。そのためには、次に挙げる3つの選択を誤らないことが大切です。

サブリース契約を必要としない物件を選ぼう!

需要が高く、空室リスクが低い物件を選べば、退去が発生したとしても、空室期間を1ヶ月以内に抑え、入居率を90%台後半に保つことは十分実現可能です。

実際に、ジーイークリエーションの場合は入居率98%以上の実績があり、サブリース契約を必要としない、都心の需要が高い物件を選ぶことが、サブリース契約なしで入居率を高く維持する近道です。

不動産投資のパートナー選びは慎重に!

不動産投資は、誰から買うか、誰に管理を任せるかといったパートナー選びが非常に重要で、それが成否を分けると言っても過言ではありません。上記で紹介したリスクなどもきちんと理解できるまで説明してくれるかどうかでも、ある程度業者の良し悪しを判断することができます。相続・売却・確定申告などのサポートはあるかなど、どこまでサポートしてもらえるかも確認した上で、本当に信頼できる業者をパートナーに選びましょう。

長期的な効果が期待できる空室対策を講じよう!

先述の物件やパートナー選びで間違えていない場合、入居者募集戦略の策定、設備の交換・修理の適切な時期と対応、退去を予防する入居者サポートの徹底など、正しい空室対策を講じれば、資産価値を保ちつつ、高い入居率を維持することができます。

ただし、一般的に用いられる空室対策の中には、募集条件を緩める(生活保護可、外国人可、楽器可、ペット可など)、家賃や初期費用を減額するなど、一時的な効果しかなく、デメリットもあるため、安易に取り組むべきではないものも含まれているため、注意が必要です。

失敗を予防するためには、完全お任せのスタンスではなく、ある程度戦略を理解し、その通りになっているか、都度確認することが大切です。

サブリース契約のトラブルは予防できる

今回お伝えしたように、サブリース契約には多くのデメリットが存在し、需要の高い物件を選び、適切な空室対策を講じれば、サブリース契約なしでも高い入居率を維持していくことはできるため、ジーイークリエーションではサブリース契約を推奨していません。

リスクを隠し、自社にメリットの大きいサブリース契約を推奨する企業が複数存在するという事実は残念でなりませんが、失敗したという声の中には、よくわからないまま契約してしまったなど、オーナー側に落ち度があるケースも珍しくありません。

サブリース契約に限らず、失敗やトラブルを予防するためには、事前に不動産投資のリスクなど、最低限の知識を習得し、優良な業者とそうでない業者を見分ける目を持つことが大切です。

ジーイークリエーションでは、不動産の活用だけでなく生命保険の見直しから年金対策、相続税対策など、幅広く提案しています。不動産投資についてまだよくわからないという方は、まずはセミナー等に参加し、勉強することから始めてみてはいかがでしょうか。

 

 


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