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不動産投資の仕組み|始める前に知るべき流れや失敗を避ける対策

2021.09.04
不動産投資

 

不動産投資は難しそうと感じている人が多いかもしれませんが、じつは不動産投資の仕組みはとてもシンプルです。この記事では、不動産投資を始めようと検討している人に向けて、不動産投資の特徴や始め方などを説明します。

 

不動産投資について

不動産投資の目的、どのような人に向いているのか、不動産投資を始める流れ、ほかの投資方法との違いについて解説します。

 

不動産投資をする目的とは?

不動産投資とは、土地や建物を購入し、第三者に貸し出して地代や家賃収入を得ることを目的とした投資方法です。物件購入にはローンを利用するのが一般的ですが、月々得られる地代や家賃収入から返済するため、元手が少なくても始められるという特徴があります。不動産投資を始める目的として、老後の安定した収入を得るため、そして家族に財産を遺すために始める人もいます。ローン完済後は自分の資産となります。安定した家賃収入を老後の生活資金にあてることもできますし、売却して現金に換えることもできるのです。

 

不動産投資ローンを組む際は、団体信用生命保険へ加入するのが一般的です。ローン返済中に万一のことがあれば、残債は保険で完済されるため、家族に負担をかける心配がいりません。物件は家族の相続資産になるので、生命保険の代わりに不動産投資を行う人もいます。なお、がんや7大疾病などを保障する特約をつけられる団体信用生命保険もあります。

 

不動産投資をできるのはどんな人?

不動産投資を行うのに特別な資格などはいりません。ただし、基本的には物件購入にローンを利用するため、金融機関の審査に通る人が望ましいと考えられます。たとえば、公務員や一部上場企業の社員などは勤務先が安定していることが評価され、審査に通りやすいようです。

 

融資審査では年収や勤続年数、資産、家族構成などの属性がチェックされ、融資の可否や金利、融資限度額などが決められます。年収500万円以上であれば審査に通ることが多いようですが、過去にローンの滞納や、消費者金融からの借入がある場合は信用情報に影響するため、ローンを借りるのは難しいかもしれません。

 

不動産投資はどのように始めればいいの?

不動産投資を始める流れと必要な手続きについて説明します。

 

不動産投資を始める流れと注意点

不動産投資を始める流れを説明すると、以下のようになります。また、不動産投資に失敗しないためのコツも紹介します。

 

1)情報収集

2)不動産会社

3)物件探し

4)管理会社選び

 

・不動産投資に関する情報収集をするコツ

不動産投資には不動産取引に関する基本的な知識のほか、ローンに関する知識や、物件の良し悪しを見極める目などが求められます。まずは不動産投資についてしっかりと学びましょう。インターネットの情報や書籍などで情報収集できますが、独学では誤った情報を信じてしまう恐れがあるため、できるだけ信頼できる不動産会社を通して情報を得るようにしてください。

 

・不動産会社選びのコツ

信頼できる不動産会社を見分けるには、業歴の長さや行政処分歴を確認するとよいでしょう。宅地建物業法に違反し行政処分を受けた業者は、一定期間、その事実が公開されます。インターネットでも検索できるので、チェックしてみてください。ローンの利用を検討している人は、  融資条件の良い金融機関と提携している不動産会社を選ぶことをおすすめします。

 

・物件探しのコツ

不動産投資でもっとも重要なのが、物件選びです。 山手線の内側、日本橋エリアかつ駅から徒歩圏の物件は人気があり、入居者が見つかりやすいためおすすめです。マンションの場合は、 総戸数30戸前後で管理体制がしっかりしている物件を選ぶとよいでしょう。

 

・管理会社選びで注意したいこと

入居者募集や家賃回収などのオーナー業務は、管理会社に委託するのが一般的です。管理の良し悪しが不動産投資の成功を左右することもあるので、委託先はしっかりと吟味することが大切です。 たとえば、管理会社を複数の会社を比較しないで決めたり、会社の知名度だけで選んでしまうと失敗してしまいます。選定する際には、空室時の入居者付けが強い会社であるかどうか、管理会社として経験のある会社か、また担当者が柔軟にかつ迅速に対応してくれるところを選びましょう。

 

不動産投資の手続き方法

物件購入の手続きは、一般的には次のように進められます。

1)お問い合わせや資料請求

2)担当者と面談

3)物件選定・内覧

4)収支シミュレーションの作成

5)不動産投資ローンの申込・仮審査

6)売買契約

7)ローン契約

8)物件引き渡し・決済

 

なお、売買契約やローン契約の際には、次のような書類の準備が必要です。

・所得がわかる書類:源泉徴収票、確定申告書の控えなど

・本人確認書類:運転免許証やパスポートなど顔写真入りのもの

・住民票:発行から3ヶ月以内のもの

・印鑑登録証明書:発行から3ヶ月以内のもの

など

 

ほかの投資との違い

株やFXと比較すると、不動産投資には次のような特徴があります。

1)ミドルリスク・ミドルリターン

2)所有している物件によっては流動性が低い 

3)レバレッジ効果が高い

 

株やFXは、短期間で大きな利益や損失の可能性があるハイリスク・ハイリターンの投資方法です。一方、不動産投資は長期間安定した家賃収入を得ることを目的としています。月々の利益はそれほど大きなものではないかもしれませんが、自然災害などで建物を失わない限り、大きな損失が出ることはないでしょう。

 

流動性とは換金しやすさを表す言葉です。株やFXには取引市場があるため、売りたいと思ったときにすぐに売ってお金に換えることができますが、不動産はそう簡単にはできません。買い手が見つかるまでは売却できませんし、売買の手続きにも時間がかかります。そのため、所有している物件によっては売却を決めてから現金が手元に入るまで、数ヶ月以上の期間を要するのが一般的です。 ただし、中でも東京の山手線の内側のワンルームは買い手もつきやすく、不動産投資の中でも流動性が高いので、2〜3ヶ月売却できることもあります。

 

レバレッジとは、テコの原理と同じく小さな力で大きな結果を得ることをいいます。物件購入にローンが利用できる不動産投資では、自己資金の数倍以上の価格の物件への投資が可能です。不動産には担保価値があるため、さらに融資を受けて物件を増やしていくこともできます。株やFXでもレバレッジを利用した取引が可能とされていますが、担保となるのは株券や自己資金です。不動産投資と比べるとレバレッジ効果は少ないといえるでしょう。

 

不動産投資で収入を得る方法は2種類

投資で得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。ここでは、不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインの特徴について解説します。

 

インカムゲイン

インカムゲインとは、ある資産を保有している間、継続的に得られる利益のことをいいます。銀行預金の受取利息、投資信託の収益分配金、株式投資の配当金などがこれにあたります。資産を手放さない限りずっと受け取れるのはメリットですが、運用結果が思わしくなかった場合や企業の業績悪化などで分配や配当がないこともあります。

 

不動産投資のインカムゲインは家賃収入です。マンションやアパートに入居者がいて、きちんと家賃を支払ってくれれば、毎月一定の収入が得られます。入居時の礼金や賃貸契約の更新手数料なども、インカムゲインの一部です。

 

基本的には、ローンの返済や管理費・修繕費などの経費は家賃でまかないます。そのため不動産投資では、なるべく空室を出さないこと、空室期間を長引かせないことに注意することが大切です。

 

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、株券や不動産などの資産を売却して売られる利益のことです。インカムゲインと違って一回に得られる利益は大きな額になりますが、タイミングによっては利益を得られないこともありえます。株やFXは価格変動が大きいため、特に注意が必要です。

 

不動産の場合、短期間での急激な地価の下落などは考えにくいのですが、不動産売買によって利益を得るなら、流動性の高い物件を持つことが重要です。価格上昇のタイミングでうまく売却できれば、大きな利益が得られる可能性があります。 借入を返済していればその分、売却して利益を残しやすくなります。

 

不動産投資の種類

不動産投資の対象物件には、以下のとおりさまざまな種類があります。それぞれに特徴があるため、目的や向き不向きによって選ぶべき物件が異なることに注意してください。

 

・ワンルームマンション(区分・一棟)

・ファミリーマンション(区分・一棟)

・一棟アパート

・一戸建て

・サービス付き高齢者向け住宅

・シェアハウス

・民泊

・コワーキングスペース

・駐車場

・コインランドリー

・トランクルーム

など

 

不動産投資を始める前に

不動産投資の仕組みは、物件を購入して第三者に貸し出し、家賃収入を得るというシンプルなものです。貸し出せる物件があれば誰でも始められますし、特別な資格などもいりません。ただし、安定した利益を得るには不動産投資に関する知識が必要です。不動産投資での成功を目指すなら、プロのアドバイスを受けることをおすすめします。

 

ジーイークリエーションでは、定期的に無料の不動産投資セミナーを開催しています。すでに不動産投資を実践している投資家の生の声を聞ける機会もあるため、ぜひ利用してみてください。


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