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不動産投資の成否を左右する要素の中で、最も重要といわれるのが『立地』です。
どこの不動産に投資すべきか迷っている場合は、再開発計画をチェックしてみてはいかがでしょうか。再開発が活発な地域を調べることで、近い将来の人口流入や需要増が期待できる地域を予測しやすくなるはずです。
本記事では、東京都内で予定されている注目の再開発計画を紹介します。東京で不動産投資を検討している人は、物件選びの参考にしてください。
東京都心で注目しておきたい再開発プロジェクトは？
東京都内では、数多くの再開発プロジェクトが進行中で、23区内のプロジェクトだけでも約250件もの市街地再開発事業が東京都都市整備局のホームページに掲載されています。
その中から、今後の不動産価格や需要に影響を与える可能性が高い再開発エリアやプロジェクトをピックアップして紹介します。
中央区
中央区では、東京駅の東側のエリアに当たる『八重洲エリア』と『日本橋エリア』で大規模な再開発プロジェクトが進行しています。既に一部施設が開業しており、まちの風景や利便性が一変しつつあります。
東京駅前八重洲エリアの再開発計画
『八重洲エリア』では複数の再開発プロジェクトが進行中です。
八重洲エリアは『グラントウキョウノースタワー・サウスタワー』や『丸の内トラストタワー』など、2007～2008年頃に完成したビル群が建ち並ぶ東京駅八重洲口の目の前のエリアになります。そこに統一されたデザインの3棟の超高層ビルが新たに加わります。
1棟目に当たる『東京ミッドタウン八重洲』は大規模複合商業施設で、既に2023年3月10日にグランドオープンしています。『東京ミッドタウン八重洲』は、『東京ミッドタウン（港区）』、『東京ミッドタウン日比谷（千代田区）』に続く、都内3つ目となるミッドタウンで、地上45階、地下4階建て『八重洲セントラルタワー』と地上7階、地下2階建ての『八重洲セントラルスクエア』とで構成されています。
『八重洲セントラルタワー』の中高層階にはオフィス、低層部には劇場や医療施設、屋内広場が配置され、中でも『バスターミナル東京八重洲（地下）』や日本で初めて開業した『ブルガリ ホテル（40～ 45階）』、『イノベーションフィールド（4～5階）』など注目の施設が目白押しです。
『バスターミナル東京八重洲』は乗降 20 バース（乗り場）、1日約600便が発着する日本最大級のバスターミナルです。今まで外堀通りや八重洲通りに10ヶ所以上点在していたバス停が集約され、利便性が向上したと話題です。さらに、東京駅の八重洲南口につながる八重洲地下街と直結しているため、雨に濡れることなく東京駅構内と行き来することが可能になりました。
2棟目は、地上51階、地下4階建ての複合ビルで、2025年度開業予定です。地下にバスターミナル、低層階に商業施設、中高層階にオフィスが配置されるのは『八重洲セントラルタワー』と同様ですが、このビルには日本医科大学と連携した医療施設とカンファレンス施設（大ホールと小ホール、会議室10室）が3～7階にできる予定です。
3棟目は、地下3階、地上43階建ての複合ビルで2028年度開業予定です。中層階に事務所、低層階に店舗、劇場、インターナショナルスクール、高層階にサービスアパートメント、地下にバスターミナル、駐車場などが入る予定です。
日本橋再生計画
東京駅に近接する、東京メトロ・都営地下鉄日本橋駅周辺エリアでも複数の再開発プロジェクトが進行しています。
日本橋は江戸時代には五街道の起点で水陸の要所でもあり、モノや人が全国から集まる日本の中心でした。現代においても、かつての賑わいを取り戻し、当時の世界中から人やモノ、情報などが集まり、交流し、新しい価値を世界に発信する起点となるまちを目指してプロジェクトが進行しています。
そんな日本橋再生計画は、現在第３ステージ（2019年～）に進んでいます。日本橋川沿いの開発が予定され、日本橋駅と東京駅間が歩いていて楽しいエリアへと変貌を遂げる予定です。
また、羽田、お台場、芝浦、晴海、豊洲、浅草とつながる舟運ネットワークの拡充も予定されています。観光や生活動線として舟がより私たちの身近なものとなりそうです。
千代田区
東京駅を有する千代田区も、前述の中央区と同様に、東京駅周辺の大規模な再開発事業が進行中です。
東京駅前常盤橋プロジェクト
JR東京駅日本橋口から徒歩１分、東京メトロ大手町駅直結の好立地に、地上62階、地下4階、高さ385ｍ、延べ面積約55万3,000㎡を誇る超高層ビル『Torch Tower（トーチタワー）』が建設中です。完成予定は、2028年3月末で、2023年12月現在日本一の高さを誇る『麻布台ヒルズ森JPタワー』を超えて日本一高いビルとなります。
『Torch Tower』に入るのはオフィスが中心ですが、低層階に商業施設やホール、高層階にホテルや賃貸マンション、展望施設などもできる予定です。特に53～58階に入居予定の高級ホテル『Dorchester Collection（ドーチェスター・コレクション）』には注目が集まっています。
隣接する地域では、2021年に大規模広場『TOKYO TORCH Park』とTOKYO TORCH『常盤橋タワー』が完成しています。前述の八重洲エリアや日本橋エリアの再開発とあわせて東京駅東側の再開発はあと5年ほどで完了しそうです。
TOKYO CROSS PARK構想
東京駅の南西約1kmにある日比谷公園付近では、都心最大級延床約110万㎡の日比谷公園（約16ha）と一体となったまちづくりプロジェクトが進行しています。このエリアは都心の利便性の高い立地でありながら、皇居や日比谷公園など豊かな自然にも恵まれているのが魅力です。
北地区・中地区・南地区の3つの地区で構成され、帝国ホテル新本館とノースタワー、セントラルタワー、サウスタワーの3棟の超高層タワーが建設予定です。全体の完成予定は2037年度以降とかなり先ですが、オフィスや商業施設、ホテル、住宅などが入った一つのまちが誕生予定です。
『２つのデッキ状の道路上空公園』『31mの高さにある基壇部上広場』『2haの大規模広場』など、自然の中で人々が集い・交流できる場の構築や駅・公園・まちを歩行者がスムーズに行き来できるような施策も計画に盛り込まれています。
港区
港区では先日開業したばかりの『麻布台ヒルズ』のほか、複数の超高層ビルが建設予定です。
麻布台ヒルズ
今年11月24日に開業したばかりの『麻布台ヒルズ』は高層ビル3棟を擁する巨大複合施設です。緑に包まれ、人と人をつなぐ「広場」のような街 – Modern Urban Village –がコンセプトで、都心にありながら自然を感じられるという魅力があります。
麻布台ヒルズの中核を担う『森JPタワー』は地上64階建ての超高層ビルで、その高さは330ｍです。大阪の『あべのハルカス（300ｍ）』を上回り、東京タワー（333ｍ）と同等の高さです。今後さらに高いTorch Tower（前述）が建設予定ですが、2023年12月時点で日本一高いビルとなりました。
麻布台ヒルズで特に注目されているのは、高級ホテル『アマンリゾーツ』が手掛ける分譲マンション（54～64階）とホテル『ジャヌ東京』です。マンションの分譲価格は、なんと最高数百億円とも報じられています。
(仮称)東京三田開発プロジェクト
港区の中央部に当たる三田地区では複合ビル2棟と住宅棟2棟が建設中です。
中心となるのは、地上42階、地下4階、高さ215ｍ、延べ面積約199,705㎡の超高層ビル『住友不動産東京三田ガーデンタワー』で、2023年3月に竣工しています。 全体の工事完了予定は2025年度で、複合棟2には『聖徳大学幼児教育専門学校』や『聖徳大学三田幼稚園』の入居が予定されています。
新宿区
新宿区では、新宿駅周辺エリアにおける再開発が進行中です。さらに、西新宿エリアでタワーマンションが複数棟建設中で、新宿駅周辺には今以上に人が集まる未来が予想されます。
新宿グランドターミナル構想
新宿区では、地域が抱えている
- 新宿駅施設や駅ビル、新宿駅周辺ビルが老朽化している（築50年超の建物も多い）
- 駅構造が複雑でわかりにくく、東西の移動がしにくい
- 新宿駅前広場を横断する歩行者が滞留できるスペースが不足している
- 新宿中央公園や新宿御苑にある都心の緑とまちとの関わりが弱い
などの課題を解消する再開発事業が進んでいます。
具体的にはビルの建て替えに加えて、新宿駅の東西に位置する新宿中央公園と新宿御苑との間を、グランドターミナルを介して歩行者がスムーズに行き来できるような、東西デッキの新設などが予定されています。
その中でも中心となるのが2022年10月に営業終了した、小田急百貨店新宿店本館の跡地の再開発で、地上48階・地下5階、高さ約260ｍの複合施設が2029年度に完成する予定です。
西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
新宿駅の西側約1kmのところにHARUMI FLAG の5,632 戸に次ぐ規模の大型タワーマンション2棟の建設が始まっています。予定戸数は北棟、南棟合計で 約 3,200 戸で、低層部には商業施設も入居予定です。
パークタワー西新宿
パークタワー西新宿も新宿駅西側約1kmのところに建設中の、地上40階、地下1階、高さ144.78ｍ、総戸数470戸のタワーマンションです。2024年11月下旬に竣工、2025年4月上旬入居開始が予定されています。
渋谷区
100年に１度の大規模再開発が進んでいる渋谷駅周辺は、2020年にMIYASHITA PARKが開業したことで、再開発の最終段階に入ったといわれています。
Shibuya Sakura Stage（渋谷サクラステージ）
『Shibuya Sakura Stage』は、総延べ面積約25万5,000㎡の大規模複合施設で、渋谷駅中心地区再開発のラストピースともいわれています。工事は2023年11月30日に完了しており、これから各施設が順次開業予定です。入居するオフィスは渋谷駅周辺の再開発プロジェクトでは最大面積を誇り、入居するテナント数は100店舗を超えます。店舗等がおおむね開業する2024年夏には、「まちびらきイベント」の開催も計画されているようです。
地上39階、高さ約179ｍのＳＨＩＢＵＹＡサイドＳＨＩＢＵＹＡタワー、地上17階、高さ約90ｍのセントラルビル、地上30階、高さ約127ｍのＳＡＫＵＲＡタワーと3棟の高層ビルと中心とした『Shibuya Sakura Stage』は、渋谷駅に唯一直結する集合住宅であり、英語や中国語に対応した子育て支援施設も備えられています。
また、渋谷駅周辺は、国道246号線とJR線によって東西・南北に分断され、地形の高低差も大きいため、ダンジョンと揶揄されるほどに歩行者が駅の東西・南北の移動がしにくいという弱点がありました。『Shibuya Sakura Stage』の工事完了とともに、2023年12月からJR渋谷駅新南口とつながった跨線橋『南通路』が利用できるようになり、渋谷駅の周りを周遊できるようになりました。
渋谷駅周辺では、人の流れをスムーズにする歩行者デッキの整備が引き続き進められる予定で、1km近く地上に降りることなく、さまざまな施設にアクセスできるようになる見込みです。
道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業
道玄坂に面した区域に約6720㎡の敷地に総延べ床面積約8万4,000㎡のビルが2棟（地上30階、地下3階、高さ156.14ｍのオフィス棟および地上11階、地下2階、高さ約60ｍのホテル棟）ができる予定です。
工事開始は2024年1月、そして完成は2027年2月の予定で、ホテル棟にはルーフトッププール＆バーやルーフトップレストラン、シアタールーム、スパ、ジムなどを完備したラグジュアリーブティックホテル『TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA(仮称)』ができる予定です。
Shibuya REGENERATION Project
渋谷駅東口エリアでも大規模な再開発プロジェクトが進行中です。
1棟の特徴的デザインの建物と2棟の高層ビルが建設予定で、B地区には、地上41階、地下4階、高さ約208mの事務所、店舗、ホテル、人材育成拠点、バスターミナルなどの機能を備えた延べ面積約25万5000㎡の建物ができる予定です。
豊島区
2019年ハレザ池袋や池袋西口公園が開業し、『劇場都市』として生まれ変わった池袋駅周辺では、東池袋駅周辺で複数のタワーマンションや複合施設の建設が進んでいます。
南池袋二丁目Ｃ地区第一種市街地再開発事業
北街区には、豊島区最大規模、東京メトロ有楽町線・東池袋駅直結、地上52階、高さ約190ｍ、総戸数878戸のタワーマンション『グランドシティタワー池袋』が建設されています。
南街区にも地上47階、高さ182ｍのタワーマンションが建設中で、そちらには、約600戸の住居のほか子育て支援施設や高齢者支援施設、店舗、学校などが導入される予定です。
東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業
この地域は池袋駅から10分圏内の好立地ながら空き地や小規模商店が集中していた地域でしたが、そこに事務所、イベントホール、文化体験施設などで構成する地上33階、地下3階、高さ約180ｍ、延べ面積約15万5,000㎡の超高層ビルが誕生します。
工事開始は2024年度、完成予定は2026年度で、池袋駅東口・池袋パルコ前から続く歩道の整備もあわせて行われる予定です。
文京区
住居専用地域が多くを占める文京区では、大規模な再開発事業が行われることは多くありませんが、2023年11月30日に全体が完成したばかりの『文京ガーデン』に注目です。
文京ガーデン
文京ガーデンは2023年11月30日に全体が完成したばかりの複合施設で、業務棟の『文京ガーデン ゲートタワー』、住宅等の『文京ガーデン ザ サウス』、保育所等が入る『文京ガーデン センターテラス』の3棟から成ります。
文京ガーデンの魅力はグリーンバレーと呼ばれる広く緑が豊かな庭があります。各棟が庭でつながっていて、のんびり散歩を楽しむこともできるでしょう。
スーパーマーケットや病院、銀行など日常生活に欠かせない施設も文京ガーデンの中にそろっており、非常に便利です。さらに各種スクールや学童保育、病児保育ルームなど子育て世帯にうれしい施設も数多く入居しています。
品川区
品川区では、大崎駅と五反田駅の間で大規模な再開発事業が進行中です。
東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業
この地区は、築35年超の建物が約6割を占め、歩道が無かったり、歩道があっても狭かったりする道路があり、安全性や防災性の課題を抱えていたため、耐震性に優れた建築物や歩行者にやさしい道路、公園や広場の整備が進められています。
具体的には、大崎駅に近いゾーンに業務機能、五反田駅に近いゾーンに居住機能を整備する構想です。帰宅困難者用の一時滞在施設も計画に盛り込まれています。
このエリアには、シンボルとなる目黒川があり、目黒川に面する環境を活かしたまちづくりが進んでいます。
大崎駅西口F南地区第一種市街地再開発事業
大崎駅西口付近には、地上37階、地下3階、高さ143ｍ、延べ面積53,400㎡の再開発ビルができる予定です。460戸の住宅に加えて事務所、店舗、保育所、公益施設、駐車場などで構されるビルは、2026年2月完成予定です。
不動産投資をするなら再開発計画エリアまでアクセスがよい都心物件がおすすめ
今回紹介したような大規模なビルが建設されると、その地域に住む人や働く人、買い物を楽しむ人など、人が集まりやすくなります。さらに今回紹介した再開発計画には、回遊性の向上や自然との融合が盛り込まれているものが多く、そこに住む人や働く人がストレスなく行き来できる「まちづくり」が進められているという共通点も見られます。
そのように利便性が高まり、人が集まるようになると再開発された地域周辺だけでなく、その再開発地域からアクセスのよい立地にあるの不動産も不動産価格や賃料、需要がさらに上がると期待されます。
オフィスを有する大型ビルが建設されると、そこで多くの人が働き始め、買い物しやすいまちができれば、より多くの人がそのまちに集まります。その地域からアクセスのよい立地に住みたいと考える人も増え、需要が高まり、不動産価格や賃料の高騰につながるという流れです。
実際に都心の物件は、築年数が経過しても家賃が維持、又は上昇するケースも多く、需要の高さを物語っています。
不動産投資をするうえでは『売却』という出口を想定しておくことも重要です。長期的に高い需要が続くと予想される立地の物件を選ぶと、築年数が経過しても賃料を高水準で維持できる可能性が高く、売却時にも相応の価格で売却できる可能性が期待できるでしょう。
不動産投資をする前に再開発計画をチェックしてみよう
今回紹介したように、東京都心では数多くの魅力的な施設が新設予定で、先述のとおり、再開発計画は不動産の価値や賃料、需要に大きな影響を及ぼします。
不動産投資において最も重要とされる『立地』選びで失敗しないためにも、不動産投資を検討している方は、物件選びの１つの指標として事前に再開発計画をチェックしてみることをおすすめします。
ジーイークリエーションでは、不動産投資、iDeCo・NISA、生命保険などを組み合わせてバランスよく資産形成することをおすすめしています。また、生命保険診断から年金対策、相続税対策など、幅広いサポートが可能です。個別相談では、弊社限定の未公開物件をご準備し、シミュレーションをご準備してご説明いたします。定期的に現役のオーナーさんが出演するセミナーを開催しておりますので奮ってご参加ください。
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