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どのような物件に投資するかによって、不動産投資のリスクや不動産投資で成功する確率が大きく変わってきます。そのため、物件選びの段階で成否が分かれるケースも少なくありません。
本記事では、不動産投資の主なリスクと、リスクを軽減できるおすすめな物件の特徴などを紹介します。不動産投資の主なリスクを知り、そのリスクを軽減できる物件を選びましょう。
不動産投資で注意すべきリスクとは？
まず、不動産投資の主なリスクとそのリスクを軽減する方法について解説します。
空室リスク
空室リスクは、不動産投資において最も注意すべきリスクといわれています。
不動産投資や不動産賃貸業を営むうえで、空室が生じることは必然です。そのため、空室が出ないようにする対策ではなく、空室が出たとしても、すぐに次の入居者が見つかるような状態を維持する、つまり、空室期間が長期化することがないように対策を講じることが大切です。
空室対策のポイントは、物件選びと管理会社選びです。長期的に高い賃貸需要が見込める物件を選び、入居付けに強い不動産会社に賃貸管理を任せることで、空室リスクを大幅に軽減することができるでしょう。
家賃下落リスク
日本国内の不動産は、築年数の経過に伴って、資産価値が下落するのが一般的です。
ただし、市場で新築よりも高い値段で取引されている中古物件もあれば、築30～40年になると新築時の半分以下の価格でしか売却できない不動産も存在します。
不動産価格が下落することによって、残債が不動産価格を上回り、売却できたとしても負債が残ってしまうため、売るに売れないケースも想定できるため、不動産価格が下落することが不動産投資のリスクと考えられているのです。
不動産価格の下落リスクを軽減するためには、築年数が経過しても高い価格で売買されている種類の不動産や新築や築10年以内の物件に特徴的な家賃下落リスクが高い物件をさけて選ぶとよいでしょう
天災・漏水リスク
不動産は実物資産のため、地震や水害などの天災や漏水などによって物件が損傷するリスクを伴います。
不動産投資の天災リスクや人災リスクを完全にゼロにすることはできませんが、水害のリスクはハザードマップを事前に確認すること、地震リスクは新耐震基準の鉄筋コンクリート造の物件を選ぶことなどで大幅に軽減することが可能です。
また、万が一、地震や水害などの天災、漏水などの人災に見舞われてしまったとしても、その損失の大部分を地震保険付き火災保険でカバーすることができます。万が一の際の手出しを最小限にするためにも、補償が充実した火災保険を選ぶとよいでしょう。
老朽化リスク
築年数の経過に伴って、修繕費などの維持費がかさむようになるのも、不動産投資で避けて通ることのできないリスクの1つです。
不動産は、時間が経てば古くなり、適宜メンテナンスが必要なもののため、当初から修繕費を見込んだ投資計画を立てることが重要です。また、不動産の構造によっても老朽化のスピードは異なります。例えば、木造の戸建て不動産や軽量鉄骨造のアパートと比べて、鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が長く、老朽化のスピードは緩やかです。そのような、比較的老朽化の影響を受けにくい物件を選ぶことでも、老朽化リスクを軽減することができます。
家賃滞納リスク
不動産投資には、入居者が家賃を滞納したり、夜逃げをしてしまったりするリスクもあります。ただし、このリスクは保証会社を利用することで、生じた損失の大部分を立て替えてもらうことが可能です。また、厳格な入居審査を行い、家賃滞納リスクの低い入居者を選定できる賃貸不動産会社に管理を任せることで、さらにリスクを軽減することができるでしょう。
金利上昇リスク
ローン金利が上昇すると総返済額が増えるため、変動金利の住宅ローンを利用して不動産投資をする場合は、金利上昇リスクを考慮しておく必要があります。金利の上昇によって返済が困難になるようなことがないよう、金利上昇を盛り込み余裕を持った返済計画を立てておくことが重要です。
ただし、近年の都心の家賃相場が上昇しているように、物件によっては金利上昇に伴って、物価が上昇し、家賃も高くなるケースもあります。金利が上昇することが必ずしも不動産投資に不利に働くとは限らないため、心配しすぎる必要はないでしょう。
倒産リスク
不動産投資で注意すべき倒産リスクとは、不動産の賃貸管理を任せていた会社やサブリース会社などが倒産してしまうリスクのことです。
倒産リスクを軽減するためには、長く安定して継続している不動産会社を選ぶことが大切です。そして、万が一管理会社が倒産してしまったとしても、需要が高く入居付けがしやすい物件であれば、スピーディに後継の会社が見つかることが多いため、入居付けしやすい物件を選ぶことでも万が一のリスクを軽減できます。
不動産投資のリスクを軽減する物件選びのポイント
次に、どのような物件を選べば、不動産投資のリスクを軽減することができるのか解説します。
人口が集中すると予想されるエリアの物件を選ぶ
人口が集中するエリアは、高い賃貸需要が期待できるエリアです。そのようなエリアの物件を選ぶことで、空室リスクが低く、築年数が経過しても家賃の値下がりや不動産価格の下落幅が少ないため、安定して不動産投資を継続することができるでしょう。
賃貸需要に合った物件を選ぶ
事前にどのような人が多く住む地域なのかを調べ、そのエリアの賃貸需要に合った物件を選ぶことも大切です。ワンルームマンションの場合は、学生や社会人、法人が借り手となるため、企業や大学、バスターミナルや空港にアクセスのよい沿線を選ぶと空室リスクの軽減につながります。
需要に対して供給が少ないエリア・間取りの物件を選ぶ
需給のバランスを調べることも大切です。供給を需要が大きく上回るエリア・間取りの物件を選べば空室リスクを軽減でき、その希少性からマンションの価値や家賃も落ちにくいでしょう。ただし、一時の流行りや需要ではなく、長く需要が続き供給が少ないエリアの物件を選びましょう。
新耐震基準を満たしたRC造のマンションを選ぶ
木造や鉄骨造の物件よりも、ＲＣ造のマンションのほうが防音性や耐久性に優れ、耐用年数も長いため、長期にわたって安定した家賃収入を得られる可能性が高いでしょう。RC造の物件は比較的家賃が高いため、住人の質を担保しやすいのもメリットです。耐用年数が長く住人の質を担保しやすいことから、家賃下落リスク、不動産価格の下落リスク、家賃滞納リスクなどの軽減につながります。そしてRC造の中でも新耐震基準のマンションを選ぶことで、ローンの利用や売却の難易度、地震リスクなども軽減することができるでしょう。
家賃や物件価値が下落しにくい中古マンションを選ぶ
新築物件は中古となったとたんに価値が20％ほど下落するといわれています。新築に比べて中古、そして戸建てやアパートよりもマンションのほうが家賃や価値の下落スピードが緩やかな傾向にあるため、中古マンションを選ぶことで、家賃下落リスクや不動産価格の下落リスクを軽減できます。
新築・中古マンション投資の違いについては過去記事で解説していますので、併せてご覧ください。
https://www.ge-creation.co.jp/column/sintiku-tyuuko/
不動産投資をするなら都心の中古ワンルームマンションを選ぶべき理由
上記を踏まえると、不動産投資で選ぶべきは都心の中古ワンルームマンションといえます。おすすめといわれる理由は下記のとおりです。
今後も単身世帯の増加が見込まれているため
2065年には、日本の人口は今よりも30％程度減ると予測されていますが、東京都心の人口は現在とほとんど変わらず、現在も将来も、人口が最も集中するのは東京都心と予想されています。特に、東京23区内の人口は今後10年間増え続け、その中でも、中央区、千代田区、港区、台東区、文京区などの都心部は大きく増える見込みです。
また、全国的に単身世帯が増えているといわれていますが、特に東京都での単身世帯数の増加は顕著で、2020年には過半数が単身世帯と全国平均の38.1％と比較しても非常に高い割合であることがわかります。
先述のとおり、不動産投資のリスクを軽減するためには、高い賃貸需要が期待できるエリアや間取りを選ぶことが大切です。その条件に該当するのが、都心の中古ワンルームマンションであり、不動産投資をするならまず検討すべき選択肢といえるでしょう。
主要都市の賃貸需要について、下記の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
https://www.ge-creation.co.jp/column/column-5035/
https://www.ge-creation.co.jp/column/tokyo-osaka/
ワンルームマンション条例により供給量が減っているため
ワンルームマンション条例により、23区内でワンルームマンションの建築が制限されており、近年着工数が大幅に減っているため、ワンルームマンションの希少性が高まっています。
ワンルームマンション条例の要件は、区によって異なりますが、最低住戸面積を25平米と定めている区や、ファミリータイプの住戸を併設しなければならない区などがあります。ワンルームマンション条例があることで、必然的にデベロッパーの税負担や建築・運営コストが増加するため、新築マンションの販売価格や家賃も自ずと高くなります。また、都心部の好立地には空いている土地が少なく、新築ワンルームマンションが建築されるエリアは駅から遠い、もしくは都心部から離れているケースが多くなっています。
新築の供給量が減り、価格が高くなることで、比較的リーズナブルな家賃の中古ワンルームマンションの賃貸需要が高まり、家賃が上昇する可能性も十分に考えられることからも、リスクの低い不動産投資を目指すなら、都心の中古ワンルームマンションがおすすめといえるでしょう。
将来的にも高い賃貸需要が続くと考えられるため
東京都の単独世帯数は東京都の総務局が発表している人口推計において今後も増加傾向にあり、居住用としての住宅ローンが組みづらいことから賃貸需要が高く維持できると予測できます。働く・学ぶ・暮らすの選択肢が多く、人口流入が絶えない東京で不動産投資を始める理由について、下記の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
https://www.ge-creation.co.jp/column/column-5035/
希少性が高く、将来的に高く売却しやすいため
不動産投資には持ち続けて賃料収入を得るという出口以外に、売却という出口もあります。
都心の中古ワンルームマンションはその希少性から、高く売却しやすいと考えられるのも、中古ワンルームマンションを選ぶべき理由の１つです。
希少性の高い物件を選んで不動産投資のリスクを軽減しよう
不動産投資には複数のリスクがありますが、物件選びによって軽減できるリスクも少なくありません。リスクを抑えつつ不動産投資を始めたいなら、希少性の高い物件を選び投資することが重要で、なかでも都心の中古ワンルームマンションがおすすめです。
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