副業として不動産投資を行う人の多くは、不動産管理会社に物件の管理を任せています。一言で不動産の管理を任せるといっても、任せる会社によって対応してもらえる範囲や費用、ひいては不動産投資の成否にも関わるため、契約内容をよく確認して慎重に選ぶことが大切です。

本記事では、不動産管理会社に管理手数料を支払うことによってどのような業務を代行してもらえるのか、不動産の管理手数料の相場はいくらぐらいか、管理手数料が安い不動産管理会社を選ぶとどのようなリスクがあるのかについて解説します。大切な物件を任せるパートナー選びをする際の参考にしてください。

不動産の管理手数料とは？  

不動産（マンション）の管理は主に下記の2種類に大別できます。

①建物（共用部分）に関する管理業務（建物の清掃・保守・点検など）

②室内（専有部分）に関する管理業務（集金代行・入居者募集など）

①にかかる管理手数料は、各部屋のオーナーが支払う管理費の中から建物管理会社に支払うことが一般的で、②にかかる管理手数料は不動産のオーナーから賃貸管理会社に支払う費用です。

本記事は、主に②の内容について詳しく解説します。

不動産管理会社に委託できる業務内容

一般的に管理手数料を支払うことで、不動産管理会社に賃貸経営における業務の一部を代行してもらうことができます。

ただし、不動産管理会社によって管理手数料の範囲で行う業務内容は異なるため、たとえ手数料の金額が一緒でも契約に含まれる業務の範囲に差があるというケースも珍しくありません。事前にどの業務に対していくらの手数料を支払う必要があるのか契約内容をよく確認するようにしてください。

不動産管理会社に支払う管理手数料の範囲内で代行してもらえる業務として、一般的なものは下記のとおりです。

集金代行

集金代行とは、オーナーの代わりに家賃の集金や滞納の督促などを行う業務を指します。

集金代行業務は、賃貸（家賃）保証会社のサポート内容にも含まれているケースが多いため、集金代行業務のみを外注したい専業大家などは、不動産管理会社に管理を依頼せずに、自主管理を選ぶケースも多くあります。

入居者募集

物件情報をポータルサイトに掲載するなどの広告活動、物件の鍵の管理、内見の立ち会いなどが入居者募集業務に含まれます。内見の立ち会いに関しては、他の不動産仲介業者と連携して行うケースが一般的ですが、他の仲介業者（客付け業者）に積極的に案内してもらえるかどうかも不動産管理会社（元付け業者）にかかっています。

入居者募集は不動産管理会社の実力の差が特に出やすいポイントで、入居付けが弱い業者に物件の管理を任せてしまうと、空室リスクや家賃下落リスクが高まってしまいます。

そのような不動産管理会社を選ばないためにも、事前に管理している物件の数や入居率、どのようなポータルサイトを活用して入居者募集をしているのかなどは確認しておくとよいでしょう。

また、募集方法の提案や改善策などの対応方法で、判断できることもあるでしょう。

もし空室になった際に募集方法や改善策に不安な部分がある場合は、空室が長期化するなど問題が顕在化・深刻化する前に、不動産管理会社の変更を検討したほうがよいかもしれません。

賃貸借契約の締結・更新

入居者希望者から申し込みがあり、賃貸（家賃）保証会社の審査に通過したら、宅地建物取引士による重要事項説明を行ったうえで、賃貸借契約書を交わし、賃貸借契約を締結します。なお、一般的に一連の賃貸借契約の締結業務は、入居者を見つけた不動産仲介会社（客付け業者）が行うことが多いため、物件の管理を任せている不動産管理会社（元付け業者）が必ず行うと決まっているものではありません。また、自主管理の場合には、重要事項説明は法的に義務付けられていないため、省略しているオーナーがいるのも事実です。ただし、入居後のトラブル防止のためにも、できる限り行っておいたほうが安心でしょう。

契約更新の際の書類や金銭（更新料）のやり取りは、一般的に管理を依頼している不動産管理会社が代行するのが一般的です。

退去に関連する手続き

退去通知書を受け取り、オーナーの代わりに退去に立ち会い、退去に関連する手続きを行うのも物件を管理する不動産管理会社の業務です。退去立ち会いの際には、入居者と一緒に室内で汚れたり、壊れたりしている箇所の有無を確認し、原状回復にかかる費用を計算し、精算を行います。

トラブル・クレーム対応業務

設備の故障、入居者トラブルなどの対応をオーナーの代わりに行うのも不動産管理会社の仕事です。トラブル・クレーム対応の良し悪しは空室率に大きく関係するため、迅速かつ適切に対応してもらえる会社かどうかという点も、不動産管理会社選びにおいて非常に重要なポイントです。大手の不動産管理会社であれば、ネット検索をすれば入居者の口コミなどが見つかる可能性がありますので、事前に調べてみるとよいでしょう。

この業務のみを外注したい場合には、24時間サポートサービスなどへの加入を入居条件とするといった選択肢もあります。サポート料金は入居者が支払うケースが多いため、オーナーが直接的に費用を負担する必要なく外注できるというメリットがある反面、入居者が契約時に支払う初期費用が数万円高くなるため、初期費用を抑えたい入居希望者に敬遠され、空室期間が延びてしまう可能性があるといったデメリットもあります。メリット・デメリットを比較して、慎重に検討することが大切です。

不動産会社に支払う管理手数料に含まれない費用

不動産賃貸業にかかる費用は上記の一般的に管理手数料の含まれる費用だけではありません。

一般的に管理手数料に含まれず、別途費用を負担しなければならないものには、以下のようなものがあります。

設備に関する修理・交換費用

エアコンや給湯器、浴室乾燥機、水回りの設備、ガスコンロなど室内の付属設備の修理・交換費用は、原則、オーナーが実費を負担します。不動産管理会社の手数料が上乗せされている可能性も考えられるため、請求額が高いなと感じた場合は、相場と詳細な費用の内訳を確認するようにしましょう。

原状回復にかかる費用

退去時の原状回復費用は、入居者とオーナーとで負担します。なお、その負担する割合は、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に応じて決めることが一般的です。ただし、入居者の故意・過失による傷や汚れは入居者負担で修繕し、普通に生活していたらできてしまう汚れや家具を設置していたことによる床のへこみの補修費用などはオーナー負担となります。また、入居していた期間が長くなるほど、オーナーが負担する割合も増えるのが一般的です。

クリーニング費用

退去時にかかるクリーニング費用に関しては、入居時にあらかじめ金額を定めて重要事項説明書に記載し、退去時点で入居者に請求するケースが一般的です（入居時に先にクリーニング費用を受け取っておくケースもあります）。

なお、共有部の清掃費用に関しては、入居者が支払う共益費でまかなわれていることが一般的ですが、空室期間中はオーナーに共益費の支払い義務が生じるという点に注意が必要です。

入居者募集にかかる広告費

入居者募集をする際に、入居付けをしてくれた不動産仲介会社に支払う広告費は基本的にオーナーが負担する費用です。

入居者が支払う礼金を広告費に充当するケースも多いですが、入居付けが弱い会社に入居者募集を任せてしまうと、退去の度に広告費の負担が大きな支出につながるという失敗事例も少なくありません。

広告費は、繁忙期や人気の希少物件は安く、閑散期は高く設定される傾向が高いといわれています。時期を問わず毎回多額の広告費を払わないと入居が決まらないようなケースでは、物件もしくは管理会社に何らかの問題がある可能性が高いでしょう。

管理手数料の安さだけで管理会社を選ぶと後悔する8つの理由

利回りを上げるためには管理手数料はできる限り安いほうがよいと考える人もいますが、一戸当たり1,000円などと安すぎる管理手数料に飛びつくのは危険です。

なぜ管理手数料の安さだけで管理会社を選ぶと後悔する可能性が高くなるのか、8つの理由を紹介します。

必要なサポートが契約に含まれていない可能性があるから

管理手数料が格安な場合、まず、契約書に記載されている管理業務の範囲が狭い可能性が考えられます。例えば、前述の「集金代行業務」のみしか行わないため、格安な管理手数料でも事業が成り立っているという不動産管理会社も存在します。契約してから、入居募集を代行してもらうつもりが契約内容に含まれていなかったといった失敗をしないよう、事前によく契約書を読むようにしましょう。

ずさんな管理をされる危険性があるから            

契約書に記載されている管理業務の内容には問題がなかったとしても、管理手数料が安すぎる場合は、その質を疑う必要があるでしょう。そもそも、2段落の内容のすべてをきちんと行おうと考えると、月額1,000円程度の管理手数料では採算が合わないはずです。そのため、格安の管理手数料の不動産管理会社は、はじめからきちんと物件の管理を行うつもりがないのかもしれません。空室期間が長くなってから管理がずさんだったと気づき、後悔することのないよう、契約前に管理業務の内容や設備修繕の対応など、オーナー目線で契約後もきちんと管理をしてくれているかを確認すると安心でしょう。

他の部屋と競合した際に負けてしまう可能性が高まる 

繁忙期などには同じマンション内で複数の空室が出ることがあります。分譲タイプのマンションでは、部屋によってオーナーが異なり、管理している不動産会社も異なるケースは珍しくありません。

入居希望者は、内見できるすべての部屋を見比べて、最も良い条件の部屋を選ぶことが多いため、適切な修繕や設備の交換がされていない場合、競合に負ける可能性が高まってしまいます。

空室率が高くなる・退去が早まる危険性がある

前述のずさんな管理はクレーム、そして退去につながります。

例えば、共有部の管理が適切に行われておらず、ゴミ捨て場や郵便ポスト周りが荒れ放題だったとしたら、入居者や内見に来た人はどう感じるでしょうか。

入居者であれば、クレームを入れるか、クレームを入れなかったとしても管理会社への不満が募るでしょう。内見に来た人であれば、荒れた共用部を見て、入居者もしくは管理会社の質が悪いと判断し、候補から外されてしまう可能性が高まります。

室内も同様で、入居者から設備の故障などの相談があった際に、迅速な修繕対応などを行わなければ、不満につながり、退去を早めることになるでしょう。内見に来た人の場合も、いくらこれからクリーニングや原状回復工事が行われると説明されたとしても、荒れた室内を見て、きれいになった室内をイメージするのは容易ではありません。ずさんな管理は入居希望者に選ばれる可能性も大幅に低くしてしまうため、迅速かつ適切な対応ができる不動産管理会社を選ぶことが大切です。

空室期間が長期化する危険性がある

前述のとおり、退去後迅速かつ適切なクリーニングと原状回復工事が行われなければ、早期に適切な入居募集を始めることができず、空室期間を長期化させてしまうリスクが高まります。

空室期間の長期化は不動産投資の収支の悪化に直結するため、ずさんな管理をされる可能性のある会社に大切な物件の管理を任せないのが賢明です。

他の費用が割高になる可能性がある

管理手数料でほとんど利益が得られない代わりに、他の費用に不動産会社の利益が上乗せされている可能性も考えられます。物件価格や原状回復工事にかかる費用、入居募集時の広告費、確定申告サポートにかかる費用などが割高になっていないか判断できるよう、事前に相場を調べておくとよいでしょう。

不動産賃貸経営について適切な情報提供やアドバイスが得られない可能性がある

不動産管理会社の担当者は不動産投資家にとって貴重な情報源となるべき存在です。税制改正や不動産市況・物件の周辺環境等の変化などの情報を得られないことで、対策が打てず、機会損失につながるケースも考えられます。不動産管理会社と良き関係を構築するためには、相場程度の費用負担は必要な出費と考えた方がよいでしょう。

不要な勧誘を受ける可能性がある

管理手数料以外の部分で利益を上げるべく、不動産会社側にしか旨味のない売却提案やネット回線、保険などの勧誘などを行う不動産会社もあるようです。必要のないもの、割高なものは断固として断り、売却を任せる場合には売却する目的や税金部分も含めて相談できる管理会社を選ぶことが大切です。あまりに不要な勧誘が多いようであれば、管理会社の変更を考えた方がよいでしょう。

マンションの管理手数料の相場

マンションの場合、管理手数料の相場は家賃の5％程度のことが一般的です。ただし、不動産管理会社によって、管理業務に含まれる内容が異なるため、単純に管理手数料だけで、割安か否かを判断することはできません。管理手数料無料や数千円の定額などと管理手数料が格安な不動産管理会社の場合、2段落の内容のうち、集金代行しか業務に含まれていないような場合もあります。

サブリースの場合は、10～20％程度が相場とされています。

費用感が相場と乖離している場合はその理由をよく確認しよう

管理手数料が相場よりも大幅に安い場合、一般的には「賃貸管理業務」に含まれているはずの内容の多くが含まれていない、対応の質が低い、管理手数料は安い分他の費用が割高、都度追加費用がかかるなど、それ相応の理由が存在するケースが多くあります。

サブリースや原状回復費用の一部が含まれている場合など、逆に管理手数料が相場よりも高いケースもあります。相場よりも提示された管理手数料が割高な場合は、＋αの費用を支払うだけの価値があるサービスを提供してもらえるのか、他社の業務内容と比較し検討するひと手間が大切です。

「サブリースなので、35年間同じ家賃が続きます」などといった甘い言葉や、業者が出したシミュレーションを鵜呑みにするのは危険です。サブリースでも期間中ずっと同じ家賃収入が保証されるわけではなく、退去後の免責期間が設けられていて一定期間家賃が入らない前提の契約になっていることもあります。相場より割高な管理手数料を払っているからきちんとやってくれているはずと考えず、契約書の隅々までよく確認し、慎重に判断するようにしましょう。

サブリースについては、過去記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

https://www.ge-creation.co.jp/column/saburi-su/

価格以外の点も考慮して不動産管理会社を選ぼう

不動産投資で成功するためには、入居者募集に強く、適切な修繕のアドバイスを行ってくれるよい不動産管理会社をパートナーに選ぶことが必要不可欠です。そのため、管理費の安さだけを理由に不動産管理を任せる会社を選んでしまうと後悔してしまうことも多くなるでしょう。不動産管理会社を選ぶ際には、どこまで費用に含まれているか契約書の内容をよく確認し、事前に管理に関する口コミや入居率、不動産会社独自の取り組みなども確認するようにしてください。担当者の人間性や相性、会社の雰囲気なども大切なポイントです。

実際に不動産管理会社の対応に不満を感じて、弊社に管理移管のご相談をいただくケースも少なくありません。「退去があると空室期間が長くなりがち」「担当者が代わってレスポンスが悪くなった」「請求される費用が割高な気がする」などと感じたら、管理会社の変更を検討するとよいでしょう。

ジーイークリエーションでは、今回解説した不動産投資以外にも、生命保険の見直し、NISAやiDeCo、年金対策、相続税対策など、幅広いご相談を受け付けています。

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