会社員の場合、確定申告をしなくてもいい人が多いため、不動産投資をすることで確定申告をする必要性が生じると、面倒だと感じる人は少なくないでしょう。

本記事では、「もし面倒だからと確定申告をしなかったらどうなるのか？」という疑問にお答えします。確定申告をしなかった場合のペナルティや損しないための対処法も併せて解説しますので、参考にしてください。

不動産投資をする場合、確定申告は必須なのか？

• まず、確定申告が必要な人、不要な人、した方が得をする人の違いについて簡単に解説します。

  確定申告が必要な人 ※確定申告をしないと 　ペナルティを受ける人	■本業の給与収入が2,000万円を超える人 ■2ヶ所以上から給与を受け取っており、年末調整が行われなかった給与収入がある人 ■副業の所得が20万円を超える人 ■年金収入が400万円を超える人 ■「事業所得」や「一時所得」がある人 ■退職所得があり源泉徴収を受けていない人
  確定申告が不要な人	■本業の給与収入2,000万円以下の人 ■副業の所得が20万円以下の人 ■年金収入が400万円以下の人
  ペナルティはないが、 確定申告をした方が得をする人	■事業で赤字が出ている人 ■年末調整で控除の申告漏れがあった人 ■年の途中で退職し、年末調整を受けていない人 ■確定申告をしないと受けられない控除 （医療費控除、ふるさと納税、寄付金控除、住宅ローン控除、特定支出控除、雑損控除）の適用を受けられる人 ※ふるさと納税は寄付した自治体が年間５ヶ所以下の場合はワンストップ特例制度でも可 ※住宅ローン控除は、2年目以降は年末調整で控除を受けられる

  不動産投資を行う会社員の場合、不動産所得とその他の所得の合計が20万円超の場合や給与収入が2,000万円を超えている場合は「確定申告が必要な人」、給与収入が2,000万円以下かつ副業の所得が20万円以下であれば「ペナルティはないが確定申告をした方が得をする人」に該当します。ただし、副業などの合計所得が20万円以下で申告不要なのは所得税のみです。副業などの合計所得が20万円以下でも「住民税の申告」は必要ですので、忘れずに行いましょう。

  不動産投資の確定申告で注意が必要なのは「不動産所得」と「不動産収入（もしくは家賃収入）」、「手元収支」が異なるという点です。例えば、金融機関への返済額が多いケースなど、手元収支が赤字でも不動産所得は黒字となり「確定申告が必要な人」に該当するケースはよくあります。自己判断で確定申告を行わないのは、後述するペナルティを受ける可能性があるため、もし、家賃収入を受け取っているのであれば、専門家に相談することをおすすめします。

   

  赤字でも不動産投資で確定申告すべき理由とは？         

  赤字でも投資用不動産を持っているなら確定申告した方がよいといわれています。その理由を解説します。

   

  確定申告をすることで節税につながる可能性があるため         

  不動産所得が赤字の場合、「損益通算」や「繰越控除」によって節税につながることがよくあります。

  損益通算とは、同じ年の「損＝赤字の所得」と「益＝黒字の所得」を合算することです。不動産投資の場合、不動産所得の赤字と給与所得などの黒字を相殺することで、所得税・住民税の節税につなげるのが一般的です。

  繰越控除は、青色申告の人限定ですが、最長3年間赤字を繰り越して、将来の黒字と相殺すことができます。

  このように、不動産所得の赤字は、確定申告することによって節税につながりますが、そもそも確定申告をしないと減価償却費、支払利息、固定資産税など不動産投資にかかった経費を計上することができず、当然節税にもなりません。特に不動産を購入した初年度は、購入時の諸費用など経費にできるものが多く、節税できる金額が最も高くなるため、確定申告をするメリットも大きくなります。

  会社員でも出せる不動産投資の経費については過去記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

  https://www.ge-creation.co.jp/column/kouzyo/

   

  所得を証明できず、借入で不利に働く可能性があるから

  会社員という本業がある人が副業として小規模かつ現金で不動産投資を行っている場合など、住宅ローンなどを組む際に所得を証明する書類として勤務先から受け取った源泉徴収票などを提出すれば足る場合もあります。しかし、確定申告をしていないということで、金融機関などに提出を求められた書類を用意できなかったり、必要な手続きをきちんとできない人といった負のレッテルを貼られてしまったりする恐れがあります。また、一定以上の不動産収入がある人であれば、逆に、不動産所得を証明することで、住宅ローンやカードローンの審査で有利になることもあるでしょう。

不動産投資で期限内に確定申告をしなかった場合のペナルティとは？  

不動産投資をしている会社員が、もし、確定申告が必要なのに期限内に確定申告をしなかった場合、どのようなペナルティを受けるのでしょうか。具体例を交えて解説します。

余分に税金を払わなければいけなくなる         

期限内に確定申告をしなかった場合の主なペナルティは、本来支払うべき金額よりも多くの税金を支払わなければならなくなるということです。

期限内に申告しなかった人に課される税金には、無申告加算税、延滞税、重加算税などがあります。

青色申告のメリットを享受できなくなる         

青色申告を選択することで、5棟10室以上の事業的規模で不動産投資を行っている人は、最大で65万円（事業的規模ではない場合は原則10万円）の青色申告特別控除を受けられます。そのほかにも、青色申告には、青色事業専従者給与を経費計上できる、赤字を繰り越せる（個人の場合最長3年）、30万円未満の少額減価償却資産を一括償却できるなどのメリットが存在します。

ただし、事業的規模を満たしていたとしても、期限内に確定申告を行わなければ青色申告特別控除額が最大65万円から最大10万円に減ってしまいます。さらに、2期連続で、無申告もしくは、期限後申告を行った場合には、青色申告の承認が取り消される場合があります。

青色申告と白色申告の違いについては過去記事で詳しく解説していますので、ご参照ください。

https://www.ge-creation.co.jp/column/column-5427/

不動産投資の確定申告で損をしないためにすべきことは？

不動産投資の確定申告で損をしないためにしておくべきことについて解説します。

赤字でも確定申告をする  

前述のとおり、赤字でも確定申告をするメリットはあるため、投資用不動産を購入したら、毎年赤字でも確定申告をすることをおすすめします。

期限内に申告をする         

1日でも期限を過ぎてしまうと、青色申告特別控除の控除額が減ってしまうなど、大きく損をする可能性があります。確定申告の期限は、その収入を得た年の翌年の2月16日から3月15日までです。遅れないように手続きをしましょう。

忘れていた場合は、すぐに期限後申告をする  

「忘れていた」「税務署から通知が来た」という場合には、放置せず、すぐに期限後申告を行いましょう。そうすることでペナルティを軽減することができます。遅れれば遅れるほど税率や追徴税額が高くなることが多いため、決して放置しないようにしてください。

税金を納めすぎたら、還付申告する

不動産所得も還付申告の対象となる場合があります。還付申告は、申告しないペナルティはありませんが、期限を過ぎると還付金が受け取れなくなります。

還付申告の期限は確定申告期間とは関係なく、翌年1月1日から5年間です。過去に赤字のため確定申告をしていなかった期間があるなら、数年分まとめて申告することも可能なので、さかのぼって還付が受けられるなら手続きすることをおすすめします。

不動産投資に強い税理士・会計士のサポートを受ける            

正しく経費を申告することで、節税につながるケースは珍しくありません。過去にあった事例では、ご自身で確定申告されていたため、固定資産税や減価償却費など出せるはずの経費を計上できておらず、中には節税できるはずが増税になってしまっていた方も数名いらっしゃいました。そうならないためにも、不動産投資に強い税理士や会計士のサポートを得るメリットは大きいでしょう。

ジーイークリエーションでは通常かかる作成費用よりも安価に提携税理士が確定申告を作成・提出まで行うサポートを準備しています。お困りの方は、相談フォームからお問い合わせください。

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【2025年度】確定申告の変更点

今回の確定申告は複数の変更点があるため、注意が必要です。2025年分の確定申告から何が変わったのか解説します。

所得税の基礎控除額の引き上げ     

基礎控除は合計所得金額が2,500万円以下の人に適用される所得控除です。

2025年度の確定申告より、合計所得が2,350万円以下の人の場合、下記の表のように、所得水準に応じて所得税の基礎控除額が引き上げられました。特に2025年と2026年の2年間は特例措置があり、より多くの所得控除を受けられるため、納めるべき所得税が例年より数万円程度安くなる計算です。

給与所得控除の最低保証額の引き上げ         

所得控除に加えて、給与所得控除の金額も2025年度の確定申告から見直されています。

上記のように、もともと55万円（給与の収入金額が162.5万円以下）だった最低保証額が65万円（同190万円以下）に引き上げられました。

なお、給与等の収入金額が190万円超だった人の控除額には、変更がありません。

扶養控除や配偶者控除の対象となる親族の所得要件の緩和     

前述の基礎控除が引き上げられた関係で、扶養控除や配偶者控除の対象となる親族の所得要件が48万円以下から58万円以下に引き上げられました。この変更により、今まで扶養に入れられなかった親族でも扶養に入れることができるようになるケースが考えられます。漏れがないかよく確認するようにしてください。

特定親族特別控除の創設     

「特定親族」とは、生計を一にする年齢19歳以上23歳未満の親族等で、合計所得金額が一定金額以下の控除対象扶養親族に該当しない人のことです。特定親族がいる場合には、下記の金額の「特定親族特別控除」を受けることができます。

今までは、主に大学生の場合、収入が103万円を超えると親の扶養から外れる「103万円の壁」、130万円を超えると親の扶養控除が減る「130万円の壁」が存在しましたが、その上限額が大きく緩和されたということです。

住宅ローン減税の子育て世帯等に対する借入限度額の上乗せ措置の延長

子育て世帯等に対する借入限度額の上乗せ措置は、19歳未満の扶養親族を有する子育て世帯や夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯を対象とした住宅ローン減税の借入限度額を認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円とする特別措置で、元々2024年末までの入居が対象でしたが、2025年末までの入居に適用が延長されています。

不動産投資をするなら赤字でも確定申告をするようにしよう

副業として不動産投資を行う会社員の場合、不動産所得など本業の給与以外の所得が20万円以下であれば、確定申告をしなくてもペナルティがないケースも存在します。ただし、確定申告をすることで節税につながるなど、赤字であっても確定申告をしたほうが得をするケースが多いのも事実です。

確定申告は面倒だと感じる方も多いでしょうが、確定申告は納めすぎた税金を取り戻す手段でもあります。不動産投資をするなら、どんなに小規模で行う場合でも確定申告にチャレンジされることをおすすめします。

ジーイークリエーションでは、今回解説した不動産投資以外にも、NISAやiDeCo、保険の見直し、年金対策、相続税対策など、幅広い相談を受け付けています。

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