セミナー申し込み
無料相談申し込み
「不動産投資で失敗してしまった…」という声が聞こえてくることがあります。そのような話を聞いて、不動産投資は怖いもの、リスクが高いものと感じてしまう人もいるかもしれませんが、失敗する確率を大幅に低くすることは十分に可能です。
失敗を回避するためには、不動産投資で失敗する人の共通点や失敗しやすいポイントを知り、同じような失敗をしないための対策を立てることが必要です。
本記事では、不動産投資で失敗する人の特徴や不動産投資でよくある失敗事例、失敗しないための対策について解説します。先人から学んで、不動産投資に成功する確率を高めましょう。
不動産投資で失敗する人に共通する4つの特徴とは？
不動産投資で失敗する人には、『表面的な数字のみを見て投資判断をする』『調べ方や勉強の仕方が不十分』『短期的な目線で不動産投資を考える』『目的が不動産投資のメリットと乖離している』という共通点があります。
なぜその特徴を持っていると失敗しやすいのかも解説しますので、自分自身に当てはる点がないか確認してみてください。
表面的な数字のみを見て投資判断をする
不動産投資に限らず、表面的な数字のみを見て投資判断をすることが失敗の原因になることはよくあります。
例えば、アパ―ト経営の広告に『年間利回り10％』と書かれていたとします。利回り10％の不動産はとても魅力的に映りますが、10％という数字だけを見て飛びつくと痛い目を見るでしょう。
この例でいうと、この10％という数字の裏には『常に満室』『今の家賃が半永久的に続く』…という危うい前提条件があります。満室にならない場合や、入退去が発生すると家賃が下がる可能性も隠れています。広告に書かれている数字は、不動産経営にかかる諸費用などが加味されていないものがほとんどのため、1,000万円投資したら年間100万円儲かるというものでもありません。
失敗を予防するためには、表面利回りと実質利回りの違いなど不動産投資に関する基本知識を学び、周辺相場と乖離がないかなどの下調べは欠かせません。
魅力的な数字の『裏にある事実』に目を向けられるようになると、失敗する確率は大幅に低くできるでしょう。
調べ方や勉強の仕方が不十分
「友人・知人もやっているから大丈夫だろう」などという理由で、よく自分で調べたり、勉強したりせずに投資を始めてしまったことで、失敗する人も多くいます。
友人・知人とあなたとでは、不動産投資をする目的も、リスク許容度も違うはずです。そのため、友人に合っている方法があなたには全く向かないかもしれません。
基礎的な情報はセミナーに参加して収集し、個別相談ではその方にあった持ち方や物件情報、具体的なシミュレーションをもとに話を聞いて検討するのもよいでしょう。
短期的な目線で不動産投資を考える
不動産投資では長期的な目線が必須で、短期的な価格変動に一喜一憂するものではありません。短期的に売買して売買差益を狙う投資手法も存在しますが、玄人向きの投資手法のため再現性が低く、万人におすすめできるものではありません。
長期的に安定した家賃収入を得られるように、長期的に安定した需要と家賃収入が期待できる管理しやすい物件と安心して任せられる管理会社を選びましょう。
目的が不動産投資のメリットと乖離している
何のために不動産投資をするのか明確な目的がないことで失敗につながるケースもあります。
目的がないことで、判断軸がぶれてしまったり、軸がないため成功・失敗を正しく判断ができなかったりすることが理由です。
明確な目的があって始めるケースでも、不動産投資の目的が『所得税の節税のみ』『ローン返済がある上でも、毎月○万円の不労収入としてほしい』という場合は、現状の不動産投資のメリットと乖離があるため、失敗につながる確率は高くなるでしょう。
不動産投資でよくある失敗とは？
不動産投資でよくある具体的な失敗事例を紹介します。
過去の事例から学び、似たような失敗をしないための対策を講じましょう。
空室がなかなか埋まらない！
不動産投資最大のリスクは空室リスクです。特に、需要と供給を見誤った場合などは、空室がなかなか埋まらなくなるケースも少なくありません。そうならないためには、どのような立地や間取り、設備のある物件が需要高いのかを知る必要があります。また、空室が出たとしても数日で埋まる物件の共通点を学ぶことも効果的でしょう。
家賃を大幅に下げなければいけなくなった！
周辺相場よりも高い家賃設定になっている場合に、次の入居者を募集する際の家賃を購入時の家賃よりも大幅に下げなければいけないケースもよくあります。
特に、新築や築15年以内の家賃下落リスクが高い物件や、周辺の類似物件に比べて大幅に高い家賃が取れているオーナーチェンジ物件などは、一度退去が起こると家賃が大幅に下がる可能性が考えられます。新築時から入居している人が現在も住んでいて、入居者が入れ替わっていないため、家賃が下がっていない場合もあります。
一度家賃を下げてしまうと、物件自体の資産評価も下がってしまうため、売却を考える場合は不利になります。さらに、受け取れる家賃が減ると、月々の収支で手出しが増えます。そうならないためには、事前に周辺の類似物件の家賃相場と大きな乖離がないか確認するようにしましょう。
想定よりも収支が大幅に悪くなってしまった！
賃貸需要の低い物件を持ってしまったことで、空室の長期化や想定ほど家賃が取れていないことに悩む不動産オーナーは少なくありません。また、見通しが甘く、想定以上の修繕費などがかかってしまったことで、収支が大幅に悪くなってしまうケースもよくあります。
そうならないためには、賃貸需要の高い立地の物件を選び、設備の修理費や交換頻度など、オーナーさん目線で管理を行う不動産会社に任せることが大切です。
想定以上の修繕費がかかってしまった！
設備には経年劣化があり、通常使用ができなくなると修理や交換が必要になります。
ただし、日々の手入れや管理の方法次第で、その交換頻度が変わります。丁寧に使い、適切に手入れをすれば、耐用年数を超えたとしても問題なく使用することができ、必要な修繕費をおさえることができます。
逆に、任せる管理会社を誤れば、耐用年数で即交換を提案されたり、不動産会社の手数料が乗っている高額な修理交換費用を請求されたりする場合もあります。
修繕費を低く抑えるためには、適切に管理してもらえる管理会社に任せることが大切です。
節税目的で購入したが節税できたのは1年目だけだった！
初年度の節税額のみを見て投資判断をしてしまったことで、思ったほど節税できず失敗したと考える人も少なくありません。
そもそも初年度は初期費用等多くの支出をともないます。2年目以降よりも多くの経費を計上できるため、所得税率が高い人であれば、1部屋を購入して、数十万円程度節税できるケースも珍しくありません。しかし、2年目以降は初期費用がない分、経費計上できる金額が少なくなるため、節税効果がほとんどなくなってしまうケースが多くなります。
投資用不動産は、相続税に関しては非常に高い節税効果を期待できる反面、所得税の節税効果は初年度には得られるが、2年目以降では節税効果は薄くなることを覚えておきましょう。
不動産投資で失敗しないために行いたい対策とは？
よくある失敗事例のように、不動産投資で失敗したと後悔せずにすむためには、どのような対策が有効なのでしょうか。
失敗しないために、次のような行動を心掛けるようにしてください。
不動産投資にともなうリスクについてよく理解しておこう！
不動産投資を始める前に、不動産投資のリスクを理解し、自分にとって許容できるものであることを確認してきましょう。不動産投資に限らず、自分のリスク許容度を超えた投資をすることは失敗や後悔の原因になります。リスクを回避する方法や対処法を知らずに投資を始めてしまうと、どのような投資方法でも失敗してしまう可能性が高くなります。
もし、どうしても許容できないリスクがある場合は、別の方法で資産形成を考えた方がよいでしょう。
事前にシミュレーションを行おう！
不動産投資を行ううえで、定期的に起こる入退去や必要な修繕をゼロにすることはできません。不動産を保有していると毎年固定資産税などの支払いが必要になり、築年数に応じて修繕積立金などが値上がりすることも想定されます。
各種リスクや費用負担を加味して投資判断をしなければ、判断を間違ってしまう可能性が高まります。
初年度、2年目…など初期のシミュレーションが半永久的に続くことはまずありません。もし、ずっと満室想定で、新築時の家賃が数10年続くようなシミュレーションを提示された場合は、担当者や不動産会社を変えることを考えた方がよいかもしれません。
不動産投資の目的を明確にし、目的に合わせて物件を選ぼう！
不動産投資を行ううえで、投資する目的に合った物件選びが重要です。
例えば、40代の人が老後の家賃収入を目的として不動産投資をするのであれば、長く安定した家賃収入が見込める鉄筋コンクリート造の都心中古1Rを選ぶのがおすすめです。
しかし、その目的の人が、築30年の木造アパートを選んでしまうと目的の達成は難しいでしょう。老後を迎える際に築50年を超える木造物件で安定収益を確保するのはかなり難しいためです。
将来的にも高い需要が見込める立地を見極めよう！
長期的に安定した家賃収入を得るためには、今だけでなく、20年後、30年後も需要が期待できるかという視点で物件選びをすることが大切です。
日本国内で不動産投資をする場合は、将来の人口減が少ない東京都心部の物件を選ぶとよいでしょう。
突発的な出費に対応できるようにしておこう！
不動産投資をしていると、ある日突然設備が壊れて、数万円～数十万円程度の費用負担が必要になることもあります。例えば、1ヶ月程度の空室期間が発生して家賃収入が一時的に途絶えることはあり得ます。
突発的な支出で、賃貸経営が揺らぐことのないように、余裕をもった資金計画を立てておきましょう。
また、任せる管理会社選びも重要です。不具合が出ると、メンテナンスすれば問題なく使える場合でも即交換する業者や、交換費用に多額の手数料が上乗せされている不動産会社に管理を任せてしまうと、余分な費用負担が発生してしまいます。
オーナー目線で賃貸管理をおこなっている不動産会社に任せるようにしましょう。
産会社を変えることを考えた方がよいかもしれません。
バランスよく資産形成を考えよう！
不動産投資に限らず、一つの金融商品のみで資産形成を考えるとリスクが高くなってしまいます。
異なるリスクを持つ資産を組み合わせることで、分散投資ができます。貯金だけ、保険だけ、不動産だけ、投資信託だけ…とならないようバランスを意識してみましょう。
将来の相続まで想定しておこう！
相続人が相続対策等の意図を理解していないことで失敗につながることもあるため、家族と情報共有しておくことで防げる失敗もあります。
例えば、相続税対策を主目的として保有していた不動産を、相続直後に相続人が売却したことで、想定外の税金が発生した事例も存在します。相続する人が不動産取引への理解が乏しい場合、遺された資産を減らしてしまうことも考えられます。
必要に応じて配偶者やお子さんと不動産を買った目的を共有しておきましょう。
信頼できるパートナーを選ぼう！
不動産投資で失敗しないためにはどこから買い、誰に管理を任せるかというパートナー選びも大切です。
メリットばかりを強調し、耳障りの良いことしか言わない担当者ではなく、きちんとリスクを説明し、どのようにすれば回避できるのかまで寄り添ってくれる人をパートナーに選んだほうが成功確率が上がるでしょう。
失敗事例から学んで不動産投資のリスクを最小限に抑えよう！
不動産投資を成功するためには、賃貸需要の高い物件選びと実績のある不動産会社に管理をお任せすることでリスクを抑えられ成功確率は格段に上げられます。
ジーイークリエーションでは、今回紹介した不動産投資についてだけではなく、生命保険やiDeCo・NISAなども組み合わせて、バランスよく資産形成することをおすすめしています。生命保険診断から年金対策、相続税対策など、幅広いサポートも可能です。
弊社のセミナーでは、現役オーナーのなぜ失敗したのか、どういう物件だったのかなど、今検討している方に有益な経験談を聞くことができます。現役サラリーマンオーナーさんとの座談会もご好評をいただいているため、不動産投資に興味のある方はぜひ奮ってご参加ください。