不動産投資をされている方の中には、1件のみを所有している方もいれば、最初から複数件購入することを想定して動かれている方もいます。

本記事では、1件のみではなく複数の投資用不動産を所有するメリットと、どのようなタイミングで追加購入を検討すればよいのか、複数件の不動産がほしいと考えている方が注意すべきことについて解説します。

複数の投資用不動産を所有するメリットとは？

まず、1件ではなく、複数件の投資用不動産を所有するメリットを見ていきましょう。

• 賃料収入や保障を増やすことができる

複数件の投資用不動産を所有される方の多くが、この賃料収入の増加を目的として、不動産の追加購入を検討されています。

例えば、公的年金だけでは不足する老後資金を不動産投資で得られる家賃収入で補おうと考えた場合、１件のみから得られる家賃収入では足りないケースがよくありますが、2件、3件と増やすことで、それぞれの物件から家賃収入を得られるようになり、豊かな老後につなげることができるでしょう。

また、所有件数が増えると、万が一の場合の団体信用生命の保障も増えるため、その分生命保険などの保障を削り、より効率的に保障を準備することが可能になります。

昨今インフレが進んでおり、老後資金の不足は深刻さを増しています。投資用不動産は、インフレが進めば家賃や不動産価格も上がる傾向にあるため、インフレ環境下における老後のための資産形成に適した方法の1つです。

インフレと老後資金の不足については過去記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。

https://www.ge-creation.co.jp/column/column-7820/

• リスクを分散できる

不動産投資には、空室リスクや天災リスク、家賃下落リスクなどのリスクがありますが、複数件の不動産を持つことで軽減できるリスクも存在します。

例えば、所有物件が1件の場合、入居率は100％か0％のどちらかですが、複数件持っていれば、どれかで空室が出ても、他の部屋の家賃収入があるため家賃収入がゼロになる可能性は低くなります。立地を分散させれば、天災などのリスクも軽減することが可能です。

不動産投資のリスクについては過去記事で解説しています。併せてご覧ください。

https://www.ge-creation.co.jp/column/column-5988/

• 多様な出口戦略が立てやすくなる

不動産を複数件所有していると、1件の場合よりも多様な出口戦略を立てることが可能になります。

例えば、1件であれば、出口戦略としては、その物件を売却するか、持ち続けて子などに相続させるかのどちらかになるでしょう。しかし、3件所有している場合であれば、2件は持ち続け、残りの1件は不動産市況がよいタイミングなどで売却し、繰り上げ返済の費用や新しい物件を購入する費用、教育費や老後資金などに充てるといった出口も想定できます。

• 相続対策に有効

投資用不動産の場合、現金を保有している場合と比べて、相続税評価額が半分以下になることが多く、現金で相続するよりも相続税が大幅に安くなるケースがよくあります。

法定相続人3人の場合の基礎控除額は4,800万円ですので、他に資産がなければ、子や配偶者が相続する際に、1億円以上で買った投資用不動産でも、ほとんど税金を支払う必要なく相続できるケースもあるということです。

自らの資金を相続させたい人が複数いる方などは特に、複数件持っていた方が資産を分割しやすく、相続でもめる原因を一つ潰すことができるでしょう。

• 事業的規模になれば青色申告特別控除が受けられ節税になる

不動産投資では、5棟もしくは10室以上の不動産を保有していると『事業的規模』に該当し、事業として不動産投資を行っているとみなされ、税金面などで有利に働きます。

事業的規模になることの大きなメリットは、青色申告が選択できるようになり、最大65万円（2027年分からは最大75万円）の青色申告特別控除が受けられるようになることです。

青色申告には青色申告特別控除のほか、赤字を3年間繰り越せるようになる、青色事業専従者給与の支払いが認められる、少額減価償却資産の特例や一括評価による貸倒引当金の計上ができるようになるなどのメリットもあります。

• 融資審査で有利に働く場合がある

2件目以降の融資審査では、不動産投資の経験があること、問題なく返済できていることがプラス評価につながり、融資で有利に働く場合があります。特に、不動産投資で利益を出せている場合には、金利の優遇や融資可能額の増加などにつながることもあります。

2件目の投資用不動産の購入に適したタイミングはいつ？

2件目の購入に適した時期はいつなのでしょうか？具体例を紹介します。

不動産投資に少し慣れてきたタイミング     

不動産投資に少し慣れてきたなと感じたタイミングは2件目の購入を検討するのに適したタイミングです。

これから不動産投資を始めようか迷っている方の中には、きちんと毎月家賃が入金されるのだろうか、借入をして問題なく返済できるだろうか、空室が長くなったらどうしようなどと心配されている方も多くいらっしゃることでしょう。

そのような方でも、毎月問題なく家賃が入金され、退去しても次の入居者がすぐに見つかり、問題なく借入が返済でき、きちんとした管理会社に任せていればほとんど手間がかからないことを実感できれば、2件目を購入するハードルは大きく下がるはずです。

このように不動産投資にともなうリスクはそれほど大きくない、十分許容できそうだと実感できたタイミングであれば、安心して2件目の購入を検討できるのではないでしょうか。

追加融資が可能になったタイミング            

不動産投資は銀行などからお金を借りて行うのが一般的です。

問題なく返済が進み、不動産投資のキャッシュフローがうまく回っている場合、信用が上がり、1件目を購入する際には借りられなかったお金を借りられるようになることがよくあります。

不動産投資において、融資枠は金融機関によって、他の借り入れと合算して年収の8倍～12倍程度までと決められていることが一般的で、最初から複数件の不動産を購入される方も珍しくありませんが、不動産投資が未経験の方に最初から大きな金額を貸したくないと考える金融機関も少なくありません。そのため、1件目の融資を申し込んだ際この上限よりも低い金額が提示されるケースもよくあります。ある程度の実績ができた時点で、取引のある金融機関や不動産会社から「追加で貸しますよ」「追加で買えますよ」という声がかかるケースがよくあるのはそのためです。

不動産投資の実績など以外にも、自身の収入や職業などの属性が上がって融資枠が増えることもよくあります。

自己資金に余裕ができたタイミング            

構造や築年数、立地などの条件を満たすマンションであれば、自己資金10万円で始められる投資用マンションローンを利用することができるため、最初は10万円で始められる融資枠を利用した後、自己資金に余裕ができたタイミングで追加購入を検討するのもよいでしょう。

融資枠よりも多く購入したい場合には、物件価格の何割かの自己資金を入れて購入する方法があります。

自己資金を多く入れて購入した不動産が1件でもあれば、不動産投資全体のキャッシュフローを良好に保ちやすく、よい実績を積み重ねることで、好条件の融資や融資枠の増加につながります。

マイホームの購入や教育資金などとして使う予定のあるお金を除いて、手元資金に余裕があるのであれば、自己資金を多めに入れて追加購入することを検討するのもよいでしょう。

複数の投資用不動産を購入したい人が注意すべきポイントは？

もしあなたが、1件ではなく、できれば何件か不動産を購入したいと考えているのであれば、気を付けておきたいポイントがあります。1つずつ確認しておきましょう。

最初から複数件購入することを想定しておく

融資を利用して複数件の不動産を購入する場合には、1件のみの場合以上に注意すべき点が多くなります。そのため、できれば最初から複数件購入することを想定して、将来の借り入れで不利にならないように注意して動くことが大切です。

滞りなく返済を続ける     

返済に滞りがあると、追加の融資を受けられる可能性は一気に下がってしまいます。

そうならないためには、無理のない返済計画を立てて、着実に返済実績を積んでいくことが大切です。

なお、不動産投資のために借りたお金のみではなく、奨学金やマイホームローン、カードローンなどの返済や、公共料金や家賃などの支払いが滞った場合にも、融資審査で不利に働くため、支払い漏れや延滞がないよう徹底してください。

収入や健康状態を維持する            

不動産投資で融資を受ける場合には、1件目の時だけでなく、2件目、3件目を追加購入する際にも、健康面や収入面の審査が行われます。

そのため、健康状態が悪化した場合や、収入が大幅に下がったケース、収入は変わらなくても公務員から個人事業主に転職した場合など、属性が低くなったケースにおいては融資審査に落ちる可能性が高くなってしまいます。

複数件の投資用不動産を購入したいなら、属性や健康状態を維持・向上させる努力が必要です。

無謀な返済計画を立てない            

前述のとおり、追加の融資を受けるためには、滞りなく返済することが必須です。

しかし、平均的な金利の投資用ローンが利用できず、高すぎる金利で借りたような場合やオーバーローンを組んだ場合などには、不動産投資のキャッシュフローを健全に保つことが難しくなり、返済が滞ってしまう危険性も増します。

キャッシュフローが悪化している状態で追加の融資を受けることは難しいため、金利の高い金融機関からしか借りられない場合には一旦購入を見送るという判断も必要でしょう。

手元資金は多めに残しておく         

複数件の不動産を所有していると、入退去や修繕がたまたま重なることもあります。そのような急な支出に対応できるよう、手元資金に余裕を残しておくようにしてください。

手元資金に余裕があれば、それを活用してより有利な融資が利用できることもあるでしょう。

協力者を見つけておく     

ある程度の規模で不動産投資を行いたいと考えた場合、すべてを一人で行うのは難しいでしょう。

物件を紹介してもらう不動産会社、融資をしてくれる金融機関、不動産の管理を任せる不動産管理会社などのパートナーを見つけておくことが大切です。

投資用不動産を専門に扱う不動産会社の中には、紹介する物件の質がよく、条件のよい金融機関を紹介してもらうことができ、高い入居率を維持し、安定した管理を行っている会社もあります。

ゴールイメージを共有し、物件の選定・購入から不動産の管理まで安心して総合的に任せることのできる不動産会社を見つけることができれば、より楽に不動産投資の規模を拡大していくことができるでしょう。

不動産の追加購入は計画的に

複数件の投資用不動産を所有することのメリットには、収入増やリスク分散、節税効果などが挙げられます。しかし、複数の不動産を持つためには、自身の信用を維持・向上させる、キャッシュフローを良好に保つ、不動産投資の実績を積み重ねるなどの自助努力と長期的な計画が必須です。

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