不動産投資にかかる税金の種類｜不動産投資にはどのような税金がかかるのか？

不動産投資をすると、不動産の購入時や売却時に一度だけかかる税金と、不動産を持っていると家賃収入の有無に関わらず毎年かかる税金、家賃収入にかかる税金の3種類の税金がかかります。

それぞれどのような税金がいくらくらいかかるのか詳しく見ていきましょう。

不動産を売買・相続するとかかる税金とは？

不動産の売買や相続をした場合に原則1回限りかかる税金として、以下のものがあげられます。

・登録免許税

・印紙税

・不動産取得税

・消費税

・譲渡取得税

・相続税

・贈与税

それぞれどのような税金なのか見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記を行う場合に発生する税金で、不動産投資の経費にすることができます。

登録免許税は現金ではなく、収入印紙を購入し納める税金で、司法書士報酬と一緒に登記を担当する司法書士に支払うのが一般的です。

登録免許税の税率は何の登記（土地か建物か）を、どのような理由（相続か売買かなど）で行うのかによって異なります。

土地の所有権移転登記を行う場合の税率は、相続、法人の合併または共有物の分割の場合で0.4％、売買・贈与・交換・競売などの場合は2％です。建物の場合は、所有権の保存、相続または法人の合併による所有権の移転の場合は0.4％、売買や競売、贈与、交換、収用による所有権の移転の場合は不動産価格の2％の税金がかかります。

そして、住宅ローンを利用する際の抵当権設定登記には、極度額×0.4％の登録免許税がかかります。（極度額とは、住宅ローンの債権額のことです。）さらに、住宅ローンを完済し、抵当権を外す際にも抵当権抹消登記費用として、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。

なお、登録免許税には軽減税率がありますが、自分で住むための不動産でなければいけないという条件を満たす必要があるため、投資用の不動産はその対象ではありません。

印紙税

印紙税も、前述の登録免許税と同様に収入印紙を購入し納める税金で、不動産投資の経費にすることが可能です。

投資用不動産を売買する際には、売買契約書や融資を受ける際の金銭消費貸借契約書に印紙税の金額分の収入印紙を貼ります。貼付する収入印紙の金額は、いずれの場合も1,000万円超5,000万円以下の不動産の場合で2万円です。なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書においては軽減税率が適用されるため、1,000万円超5,000万円以下の不動産の取引にかかる印紙税は1万円になります。ただし、金銭消費貸借契約書分の印紙税は軽減税率の対象ではないため、従来通り2万円の収入印紙を貼る必要があります。

印紙税を節約するために、従来売買契約書の原本を2通作成するところを、原本を1通のみ作成し、買主が原本を、売主がコピーを保管するこという方法も法律上は問題ないとされています。しかし、トラブルの原因になることあるため、特に、個人間で不動産を売買する場合には印紙税を節約せず、従来通り原本を2通作成した方がよいでしょう。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入・譲渡・相続などによって取得した人に課税される税金です。

不動産取得税も不動産投資の経費にできる税金で、不動産を取得したのちに届く納税通知書によって納めます。不動産取得税は忘れたころにやってくる税金ともいわれているため購入したのちに払う必要がある税金があるということだけでも頭に入れておきましょう。

不動産取得税は取得した不動産の価格（課税標準）×税率で計算でき、その税率は、４％です。現在、土地と住宅については、軽減税率として3％が適用されています。なお、不動産の価格（課税標準）とは、固定資産課税台帳に登録された価格を指し、購入価格とは異なるため注意してください。

また、不動産取得税にも自己居住用の家屋を対象とした軽減措置がありますが、投資用不動産はその対象ではありません。

消費税

マイホームの売却や相続の場合には消費税がかからないため、不動産取引で消費税はかからないと考える人も少なくありませんが、不動産仲介会社の支払う仲介手数料や建物部分の代金には消費税がかかります。税率10％で、消費税の課税事業者の場合、1年間で受け取った消費税と支払った消費税の差額を確定申告によって納めます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産などを売却して利益が出た場合にかかる税金です。

税率は、所有期間が5年以下の場合と、5年超との場合で異なり、5年以下の場合は譲渡所得の39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）、5年超の場合は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）です。譲渡所得にも軽減税率の特例がありますが、投資用不動産はその対象ではありません。

なお、譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

居住用不動産と異なり、投資用不動産を売却して損失が出たとしても損益通算はできないため、あえて売却損を出して節税するというスキームは成り立ちません。その点に注意して、売却損が出る時期に売る必要性が生じないような投資計画を立てましょう。また、取得費を計算する場合には購入代金（土地や建物）から建物の減価償却費を差し引かなければならない点にも注意が必要です。

相続税

相続税は、現預金や不動産などの資産を相続した場合にかかる税金です。税率は10～55％で、以下の速算表のように、相続する金額が高いほど、税率も高くなります。

【相続税の速算表】

詳しい計算式などについては後述しますが、不動産は現預金よりも相続税評価額が低くなり、その不動産を人に貸しているとさらに相続税評価額が下がるため、投資用不動産を購入することが相続税対策につながるとされています。

贈与税

贈与税は不動産などの資産を贈与された人が支払う税金です。贈与税も前述の相続税と同様に累進課税で、税率は以下の速算表の通りです。

【贈与税の速算表】

贈与税にも、婚姻関係20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合などに適用される非課税特例がありますが、投資用不動産は特例贈与財産には該当しないため、一般税率が適用されます。

相続税の速算表と比較すると、同じ金額の贈与と相続とでは、贈与税の方が高いことがわかります。ただし、累計2,500万円までの贈与税が非課税になる『相続時精算課税制度』や年間110万円の贈与税の基礎控除枠を活用する『暦年贈与』を活用して贈与税の節税することが可能なため、一概にも相続税として払った方がお得というわけではありません。

また、来年2024年1月から相続税・贈与税にかかる税制が変わるため、対策を見直す必要性があるでしょう。

特に、相続時精算課税制度の変更点と生前贈与加算の加算期間が延長される点には注意が必要です。

2,500万円の特別控除とは別で基礎控除110万円を控除できるように相続時精算課税制度が変わるため、暦年贈与と併用できないことを理由に相続時精算課税制度を選択していなかった人にも検討する価値が生まれるでしょう。

また、生前贈与加算の加算期間は現行の相続開始前3年以内から7年以内に延長されるため、より早期に相続税対策を始める必要性が高まると考えられるでしょう。

不動産を所有してると毎年かかる税金とは？

不動産を所有していると家賃収入の有無に関わらず納める必要がある税金には、以下の2つがあります。

・固定資産税

・都市計画税

それぞれどのような税金なのかに加えて、税率や納税方法などについても解説します。

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋など固定資産の毎年１月1日時点の所有者に課される地方税で、一括払いもしくは年4回の分割払いで市区町村に納付します。年の途中で所有者が変わる場合は、原則前払いした固定資産税を日割りで清算します。そして固定資産税には免税点があるため、不動産評価額が一定以下であれば課税対象になりません。

固定資産税の税率は固定資産税評価額の1.4％で、不動産投資の経費にすることが可能です。

土地の価格には固定資産税を決める際の基準となる『固定資産税評価額』、国土交通省が毎年3月に公示する『公示価格』、実際に売買された価格である『実勢価格』など複数の指標があり、それぞれの価格の差は以下のとおりです。

・固定資産税評価額の目安は、公示価格の約70％、相続税評価額の約90％

・土地の実勢価格は土地の公示価格よりも10～20％程度高くなる

また、固定資産税には、小規模住宅用地の特例があり、軽減税率が適用されると、固定資産税の課税標準額が通常の6分の1になります。投資用のマンションなども、一戸につき200平方メートルまでの部分が対象となります。小規模宅地の特例が適用になる場合、築年数が経つほどに同じ実勢価格2,500万円でも建物部分の割合が少なくなるため、固定資産税は安くなります。実勢価格2,500万円の中古ワンルームマンションの場合、固定資産税は築10～20年で4～5万円程度が目安です。

なお、相続税にも小規模宅地の特例があり、適用対象の資産や特例の効果が異なるため混同しないようにしてください。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内に土地・建物を持っている人に課される税金で、税率は固定資産税評価額の0.3％です。都市計画税も固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の所有者が、一括払いもしくは年4回の分割払いで市区町村に納め、不動産投資の経費にすることも認められています。

そして、固定資産税と同様に小規模宅地の特例があり、軽減税率が適用されると、都市計画税の課税標準額は通常の3分の1になります。

実勢価格2,500万円の中古ワンルームマンションの場合、都市計画税は年１万円程度が目安で、小規模宅地の特例が適用になる場合、固定資産税同様に築年数が経つほど税額が安くなります。

不動産投資で家賃収入を得ているとかかる税金

家賃収入がある場合には以下の税金がかかります。

・所得税

・住民税

・個人事業税

・消費税

それぞれどのような税金なのか解説します。

所得税

所得税は、給与所得や事業所得など各種所得がある人に課される税金で、税率は相続税や贈与税同様に課税される金額が大きいほど税率は高くなります。

【所得税の速算表】

所得税は給与天引きもしくは確定申告によって納める税金で、2037年までは復興特別所得税として課税所得2.1％をあわせて納付します。

不動産投資を行う場合は不動産所得が黒字だと、その分支払う所得税の総額が増え、不動産所得が赤字の場合は、他の事業所得や給与所得など黒字の所得と損益計算することができます。損益通算とは、同一年度分の利益と損失を合算することで、赤字が出た場合に他の所得と損益通算できる所得は『不動産所得』『事業所得』『山林所得』『譲渡取得』の4つだけです。

住民税

住民税には、都道府県民税と市町村民税があり、いずれも一定以上の収入がある人に課される地方税です。税率は収入の多い少ないに関わらず原則10％で、不動産投資を行う場合は、賃貸収入があり、不動産所得が黒字の場合に住民税の支払い義務が生じます。

個人事業税

個人事業税は、事業を営んでいる個人に課される地方税で、一般的な会社員が数部屋程度の不動産投資を行っているだけで課税されることはありません。ただし、事業的規模に当たる10部屋以上のボリュームで不動産投資を行う場合など、不動産所得が290万円を超えると個人事業税の支払い義務が生じます。

個人事業税は業種によって税率が異なり、不動産貸付業の場合の税率は5％です。

消費税

家賃収入にも消費税がかかる場合があります。

一般的に、法人の社宅を含む居住用不動産は非課税ですが、店舗や事務所として貸す場合（事業用不動産）の家賃収入には消費税がかかるため注意が必要です。

不動産投資をするとどのくらいの税金がかかるのか？

ここでは、都内中心部、実勢価格2,500万円、家賃8万円、築10年投資用中古ワンルームマンションを売買・相続・贈与すると仮定して、具体的な税金の計算方法を紹介します。

所得税・住民税の計算方法

年収800万円の会社員が上記の投資用中古ワンルームマンションを1部屋購入すると、所得税・住民税にどの程度の影響が出るのか計算してみましょう。

まず、支払う必要がある所得税・住民税が不動産投資をすることによって増えるか減るかは不動産所得が黒字か、赤字かで決まります。不動産所得が赤字であれば節税になり、不動産所得が黒字であれば増税になるということです。

不動産所得は売上（家賃収入）－経費で決まります。

なお、どのような費用が不動産投資の経費にできるかは別記事で紹介していますのでそちらをご覧ください。その経費の中には減価償却費という見込み経費も含まれるため、不動産所得が帳簿上赤字だからといって、手元の収支も赤字になるわけではありません。

不動産投資にかかる経費は、初期費用を支払う初年度と、不動産取得税を支払う2年目に多くかかる傾向にあります。そして、3年目～減価償却が終わるまでの期間は、長期間の空室や大規模修繕などが発生しない限り、不動産所得は大きな赤字にも黒字にもなりにくいといわれています。

額面800万円の場合の課税所得は、単身者かつ特に何も税金対策を行っていない場合で約450万円。この場合の所得税＋住民税の税率は30％です。不動産所得が30万円の赤字だった仮定すると年間9万円の節税に、30万円の黒字だった場合は9万円の増税になる計算です。投資用としてRC造のワンルームマンションを1部屋所有している場合、ほとんどの年が±30万円範囲内に収まることが多く、不動産投資を行うことで大幅に支払う所得税・住民税の金額が変わる心配は少ないといえるでしょう。

相続税の計算方法

不動産は流動性が低いため、その相続税評価額は現預金で相続する場合の70～80％程度になります。

その不動産を他人に貸していると、さらに相続税評価額は低くなり、現金で相続する場合と比較して３分の１から５分の１ほどの相続税評価額になることも珍しくありません。

例えば、相続人が子ども1人（相続税の基礎控除3,600万円）で、相続財産が6,000万円の現金のみの場合と、3,500万円の現金と2,500万円相当の不動産（相続税評価額1,000万円）の場合にかかる相続税を比較してみましょう。

現金6,000万円の場合は、6,000万円－3,600万円＝2,400万円に相続税がかかり、相続税額は2,400万円×15％－50万円＝310万円になります。一方、3,500万円の現金と2,500万円相当の不動産（相続税評価額1,000万円）の場合は、相続税がかかるのは3,500万円＋1,000万円－3,600万円＝900万円となり、相続税額も900万円×10％＝90万円と、220万円の節税になる計算です。

これはあくまでも一例ですが、現金で相続するよりも、投資用不動産を相続した方が、大幅に相続税が安くなることがわかります。

贈与税の計算方法

不動産の贈与を行う際の評価額は、前述の相続税と同じ相続税評価額を基に決まります。

現金2,500万円と2,500万円相当の不動産（相続税評価額1,250万円）と現金2,500万円を暦年課税制度で贈与した場合の贈与税を計算してみましょう。

一度に現金2,500万円を贈与すると、｛2,500万円－110万円（基礎控除）｝×50％－250万円＝945万円もの贈与税がかかります。一方で、2,500万円相当の不動産（相続税評価額1,000万円）を贈与する場合の贈与税額は、｛1,000万円－110万円（基礎控除）｝×40％－125万円＝231万円となります。

いずれの場合も高額な税金がかかるため、前者の場合は一度に贈与するのではなく暦年贈与を、後者の場合は相続時精算課税制度の利用を検討すると良いでしょう。

なお、一般的に時間の経過にともなって評価額が低くなる不動産の贈与に相続時精算課税制度は適さないとされています。相続時精算課税制度を利用して生前贈与を行うと、贈与する時点での評価額が基準となるためです。しかし、家賃収入を生む投資用不動産の場合は例外で、贈与時点以降の家賃収入が相続財産に含まれなくなり、贈与から相続発生までの期間が長いほど大きな節税効果が期待できます。そのため、他の資産が少なく、一戸のみを贈与する場合は、相続時精算課税制度の活用を検討する価値は十分にあるといえるでしょう。

譲渡取得税の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合には譲渡取得税がかかります。

投資用不動産の譲渡取得は以下の計算式で計算します。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋売却費用）－特別控除

2,500万円で買った投資用不動産を、同額の2,500万円で売却したと仮定して計算してみましょう。

（購入・売却にかかった諸費用は合計100万円、所有期間中の減価償却費は合計150万円、リノベーション等改良工事は行っていないものと仮定します。）

その場合の譲渡所得金額は2,500万円－（2,500万円＋100万円－150万円）＝50万円となります。上記計算式のように、実際に購入・売却・改良工事にかかった費用の合計から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を求める必要があるため、売れた金額が買った金額以下であれば譲渡所得税がかからないとは言い切れません。

5年以下で売却すると39.63％、5年超で売却する場合は20.315％譲渡取得税がかかるため、譲渡所得が50万円の場合は、それぞれ5年以下で19万8,150円、5年超で10万1,575円の譲渡取得税がかかる計算です。

不動産投資にかかる税金について理解を深めよう

今回ご紹介したように、不動産投資をすると多くの種類の税金が発生します。種類が多く、それぞれ税率や計算式が異なるため、全部を理解しようとすると混乱してしまうかもしれませんが、大まかに、いつ、どの税金が、いくらくらいかかるのか理解しているだけでも、想定外に多くの税負担が発生し焦るような事態は予防できるでしょう。

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