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超低金利の状態が長く続き、銀行にお金を預けていても増えないことは周知の事実となりました。そして、近年では、老後2000万円問題などと公的年金だけでは老後資金が大きく不足する問題も取り沙汰されたこともあり、投資の必要性を感じ始めている人も多いようです。
そんな中、投資信託などに関しては、NISAやiDeCoの台頭により一般的な会社員にとって身近なものになりつつありますが、不動産投資は富裕層がするものという認識を持っている会社員も少なくありません。
今回は、そんな不動産投資に縁遠いと感じている会社員の方々に対して、実は会社員と不動産投資の相性が良いこととその理由を解説しましょう。
数ある投資の中で、会社員に不動産投資が向いている３つの理由
数ある投資の中で不動産投資が会社員に向いている理由は、大きく分けて下記の３つが挙げられます。
・会社員は融資審査で有利であること
・元手が少なくても始められる投資であること
・手間がほとんどかからない投資であること
1つずつ詳しく解説しましょう。
1.会社員は融資審査で有利
勤続３年以上の正社員は融資で有利という通説を聞いたことはないでしょうか？
これは事実で、例えば、上場企業の正社員であれば、富裕層というイメージの強い会社経営者や開業医などよりも金融機関から“安定していてお金を貸しやすい”という見方をされることも珍しくありません。上場企業の正社員の方が、会社経営者や開業医より、現時点での収入は低くても、将来的に失業するリスクや収入が大きく減るリスクが低く長期的に返済していくことができると考えられているためです。
数千万円する投資用不動産を一括で購入できる人ほどの余裕資金がある人はほとんどいないため、不動産投資をする上で融資を受けやすいという点は大きなアドバンテージとなるのです。
2.元手が少なくても投資が始められる
フリーローン等を活用して投資資金を借り入れるケースを除き、比較的低金利で融資を受けながら投資ができるのは不動産投資だけです。
例えば、お金を借りてＮＩＳＡやiDeCoに投資することは原則できません。万が一融資を受けられたとしても、全世界の金融商品の平均利回りは４～６％と言われているため、その高い金利やその他の手数料を上回るほどの運用実績を出し続けることはプロでも非常に難しいことです。
一方、不動産投資であれば、フルローンを組める物件を選ぶことで、元手が少なくても投資を始めることができます。さらに、35年ローンが組める方であれば、賃料収入から返済を行うことができるため、毎月まとまった金額を投資のために捻出する必要もありません。
3.手間がほとんどかからない
株式投資や投資信託の場合、毎日その価格が変動するため、値動きのチェックなど上手に運用するためには一定の手間がかかります。
一方、不動産投資の場合は、購入後の入居募集や、原状回復工事、入居者からのクレーム対応などを管理会社に任せることができるため、不動産オーナーがすべきことはほとんどありません。そのように、ほとんど手間がかからない投資であるため、忙しい会社員の方でも無理なく投資ができるのです。
会社員が不動産投資をすることで得られる４つのメリット
会社員が不動産投資をすることで得られるメリットとして、主に以下の４つが挙げられます。
・家賃収入が年金代わりになること
・団体信用生命保険が生命保険代わりになること
・所得税や相続税の節税効果があること
・不動産はインフレに強い資産であること
1つずつ詳しく解説しましょう。
1.家賃収入が将来の年金代わりになる
2019年から老後資金が2000万円不足すると言われ始めましたが、その根拠は月々の年金収入が老後の平均的支出より約5.5万円少ないため、その赤字が30年間続くと2000万円足りなくなるというものでした。
つまり、年金収入に加えて、マンション1部屋分程度の家賃収入があれば、この2000万円問題は解消する計算です。
ただし、長期的な家賃収入を得る目的で不動産投資をするのであれば、耐用年数の短い木造や軽量鉄骨造のアパートや戸建て住宅は避けた方がよいでしょう。
2.団体信用生命保険が生命保険代わりになる
投資用の不動産ローンには、マイホーム同様団体信用生命保険が付帯していることが一般的です。この団体信用生命保険は、一般的な生命保険と違って、万が一の際に決まった額の保険金が支払われるものではありませんが、万が一の際に残債がゼロになり、その家賃収入を遺されたご家族の生活費に充てることが可能になります。最近ではがんと診断された時や、生活習慣病を発症した場合に、残債が半減したり、ゼロになったりする特約を付けることができるものも出て来ています。
このような団体信用生命保険を生命保険代わりとすることで、余分な保険料の節約につながります。
3.所得税や相続税の節税効果が期待できる
不動産投資を行うことで所得税や相続税の節税効果も期待できます。
所得税に関しては、特に購入時にかかる諸費用の支払いが必要となる初年度は1戸当たり数十万円程度の節税が期待できます。さらに、不動産事業にかかる交通費や書籍代などを経費とすることも認められています。
また、不動産は現金より相続税評価額が低くなるため、相続税の節税にもつながります。現金を不動産に変えることで２～３割、それを人に貸すことでさらに２～３割相続税評価額を低くすることができるため、相続税対策が必要な方は検討する価値があるでしょう。
4.不動産はインフレに強い
現預金や保険はインフレに弱い資産の代表格です。例えば、死亡保険金100万円の生命保険に加入していた場合、どんなに物価が変わっていたとしても受け取れる保険金の額は100万円と変わりません。
一方、不動産や株式などは、物価変動に合わせてその価値が変動する性質があるため、インフレに強いという特徴があります。
大切な資産を守るために、インフレに弱い資産に偏って資産形成をするのではなく、インフレにも強い資産にも分散して資産形成をすることが大切です。
会社員が不動産投資をする上で知っておきたい注意点
ここまで、不動産投資のメリットをお伝えしてきましたが、不動産投資を検討する場合に、そのデメリットや注意点も理解しておく必要があります。
不動産投資をする上で知っておきたい注意点として以下の３つが挙げられます。
・節税効果は限定的であること
・不動産はすぐに現金化することができないこと
・空室リスクや災害リスクがあること
1つずつ詳しく解説しましょう。
節税効果は限定的
先ほど不動産投資には節税効果があるとお伝えしましたが、一般的な収入の会社員の方が得られる所得税の節税効果はあまり大きくありません。また、比較的大きな節税効果が期待できるのも、初年度に限定されます。
例えば、年収600万円の会社員の節税シミュレーションをしてみましょう。
年収600万円の単身者で、社会保険料が年間85万円だったと仮定した場合、課税所得は303万円、納税額は所得税と住民税の合計で約50万円になります。
そして、不動産所得が仮に▲100万円だった場合、課税所得が203万円に減り、納税額は約30万円と、約20万円の節税につながる計算です。
節税効果は、所得税率に比例して大きくなりますので、一般的な会社員の場合は、所得税の節税効果はおまけ程度に考えておきましょう。
不動産はすぐに現金化することができない
残念ながら不動産は株などと違って、今日売りたいと思っても、その日のうちに売れるものではありません。売り急ぐことで、相場より安くでしか売れない場合もありますので、すぐに売らなくても良いような余裕のある資金計画が必須です。
ただし、万が一、すぐに現金化したいと思った時のために、初めから売りやすい物件を選んでおくことでそのリスクを抑えることができます。
価格下落率が高い新築～十数年程度の物件ではなく、価格の下落が落ち着く築15年前後～の物件を選ぶことで、買った価格より大幅に安い値段で売却しなければならなくなるリスクを軽減できます。
空室リスクや災害リスクなどのリスクがある
不動産投資には空室が出て家賃収入が途絶えるリスク、災害等により物件が損傷するリスク、経年劣化に伴い家賃が下がるリスク、管理会社等の倒産リスクなどのリスクがあります。不動産は実物資産のため、古くなることや入居者が入れ替わること、災害等に伴うリスクを完全にゼロにすることはできませんが、需要の高い物件を持つこと、そして火災保険や地震保険に加入しておくことで万が一の際の損失を最小限に抑えることができます。
メリット・デメリットを理解した上で不動産投資を始めよう
ここまでお伝えしてきたように会社員でも不動産投資に挑戦することは可能です。
また、手持ちの資金が少なくても、金融機関からの融資を受けながら行える点は、他の投資にはないメリットです。
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